Lebenshaltungskosten nach Region: warum dasselbe Gehalt in München weniger wert ist als in Görlitz

Grundlage

01Was ein regionaler Preisindex misst

Die Inflationsrate sagt dir, um wie viel das Leben teurer geworden ist als vor einem Jahr. Ob es in München teurer ist als in Görlitz, sagt sie nicht. Für diese Frage braucht es einen regionalen Preisindex, also einen Vergleich, was derselbe Einkauf an verschiedenen Orten zur selben Zeit kostet. Einen aktuellen für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte gibt es seit Oktober 2023, die Vorgängerstudie stammt von 2009. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) haben ihn in einem gemeinsamen Projekt für das Jahr 2022 berechnet und nennen das im Vorwort ihres Berichts das Schließen einer Datenlücke.

Die Grundlage ist der Warenkorb, mit dem das Statistische Bundesamt die Inflation misst, mit denselben Gewichten in jedem Kreis. Die Preise haben die Forscher überwiegend automatisch von Internetseiten ausgelesen, jeweils für eine Postleitzahl, etwa beim Onlineshop einer Supermarktkette und bei Vergleichsportalen für Strom und Gas. Damit decken sie 85,3 Prozent des Warenkorbs ab. Die Miete ist enthalten, und zwar nicht die Miete aus aktuellen Inseraten, sondern ein Modell der Bestandsmieten, also dessen, was Haushalte in laufenden Verträgen im Schnitt zahlen. So steht es im Bericht „Regionaler Preisindex für Deutschland“ von IW und BBSR.

Seitdem rechnet das IW jedes Jahr nach. Für 2024 liegt München knapp 24 Prozent über dem Bundesschnitt, der Vogtlandkreis in Sachsen rund 10 Prozent darunter. Das Gefälle hat sich seit 2022 kaum bewegt, obwohl die Verbraucherpreise in den drei Jahren zusammen um gut 15 Prozent gestiegen sind (IW-Kurzbericht 93/2025). Die Aufteilung in Wohnen und alles andere hat der Bericht nur für 2022 je Kreis veröffentlicht, deshalb rechnet dieser Artikel mit dem Jahr 2022.

Die Zahlen

02Wo das Leben am teuersten und wo am günstigsten ist

Die Tabelle zeigt acht Kreise aus dem Bericht für 2022, dazu die Nettokaltmiete aus dem Zensus vom 15. Mai 2022. Die beiden mittleren Spalten tragen den ganzen Artikel. Die eine misst alles außer dem Wohnen, die andere nur das Wohnen, also Miete, Nebenkosten und Haushaltsenergie.

Wer nur die erste Spalte liest, sieht München gut ein Drittel teurer als den Landkreis Görlitz. In der zweiten Spalte liegen die beiden 2,8 Punkte auseinander. Ein Einkauf, der in Görlitz 100 Euro kostet, kostet in München knapp 103 Euro. In der dritten Spalte ist das Wohnen in München gut zweieinhalbmal so teuer wie in Görlitz. Den höchsten Wert ohne Wohnen hat übrigens nicht München, sondern Stuttgart mit 104,2 Punkten.

Die Zensus-Spalte ist eine zweite, unabhängige Messung derselben Sache. Sie stammt aus einer Zählung aller Wohnungen, die Bestandsmieten erfasst und keine Inserate. Bundesweit kostete der Quadratmeter am Stichtag im Schnitt 7,28 Euro, in München 12,89 Euro (Statistisches Bundesamt, Zensus 2022). Für die sächsischen Kreise weist das Statistische Landesamt Sachsen die Werte aus, im Landkreis Görlitz 4,70 Euro.

Wohnen gegen den Rest

03Warum fast der ganze Abstand an der Miete hängt

Im Warenkorb des Statistischen Bundesamts wiegt die Abteilung „Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe“ 259,25 Promille, also gut ein Viertel. Davon entfallen 75,56 Promille auf gezahlte Mieten und 104,13 Promille auf eine unterstellte Miete für Eigentümer. Den Rest teilen sich Nebenkosten, Reparaturen und Energie (Wägungsschema 2020).

Gewichtet man die beiden Teilindizes aus der Tabelle mit diesem Anteil, liegt München rund 31 Punkte vor dem Landkreis Görlitz. Knapp 29 Punkte davon kommen aus dem Wohnen, gut 2 Punkte aus allem anderen. Das ist eine Überschlagsrechnung von uns. Die Studie weist diese Zerlegung nicht aus und kommt mit ihrer eigenen Gewichtung auf 34,5 Punkte Abstand. An der Größenordnung ändert das nichts, gut neun Zehntel des Unterschieds sind Wohnen.

Für alles andere gibt es einen einfachen Grund. Viele Handelsketten verlangen bundesweit denselben Preis. Die Forscher haben das schon am Onlineshop erkannt. Fragt er zuerst nach der Postleitzahl und zeigt dann den Preis, kann der Preis je Filiale schwanken. Zeigt er den Preis zuerst, gilt er überall, und das ist bei Kleidung und Möbeln häufig so. Eigenmarken im Supermarkt zeigten in ihren Prüfungen gar keine regionalen Unterschiede, Bücher kosten wegen der Buchpreisbindung überall dasselbe, der Rundfunkbeitrag auch. Ungefähr 24 Prozent des Warenkorbs haben solche einheitlichen oder fast einheitlichen Preise.

Für Lebensmittel gibt es eine zweite Messung. In einer experimentellen Auswertung von Kassendaten aus Discountern und Drogerien fand das Statistische Bundesamt für Lebensmittel im Jahr 2020 regionale Preisunterschiede von rund vier Prozentpunkten. Regional schwanken vor allem Dinge, die vor Ort entstehen, die Pizza im Restaurant oder die Taxifahrt. Auch sie sind in teuren Städten oft teurer, weil die Geschäftsräume dort mehr kosten. Die Studie findet diesen Zusammenhang zwischen Mietniveau und übrigen Preisen, nennt ihn aber nicht besonders stark. Deshalb bleibt die Spanne ohne Wohnen so schmal, von 98,3 bis 104,2 Punkten.

Kaufkraft

04Was dasselbe Gehalt in München und im Landkreis Görlitz kauft

Aus den Indexwerten lässt sich ausrechnen, was ein Gehalt an einem anderen Ort wert ist. Wer im Landkreis Görlitz 2.600 Euro netto ausgibt, braucht in München für denselben Durchschnittseinkauf rund 3.590 Euro. Gerechnet ist das mit dem Verhältnis der beiden Indexwerte, 125,1 zu 90,6 Indexpunkten. Umgekehrt kaufen 2.600 Euro in München so viel wie rund 1.880 Euro in Görlitz. Das ist dieselbe Rechnung wie bei der Kaufkraft über die Zeit, nur zwischen zwei Orten statt zwischen zwei Jahren.

Die Rechnung tut so, als würdest du dein ganzes Gehalt ausgeben. Was du sparst, berührt der Ort erst, wenn du es ausgibst, und das kann später an einem anderen Ort sein.

Teure Regionen zahlen meist auch höhere Einkommen, und genau dort wird der Index nützlich. Der Bericht von IW und BBSR rechnet die verfügbaren Einkommen je Einwohner aus dem Jahr 2020 mit dem Preisniveau um. Ostdeutschland ist im Schnitt um 4,3 Prozentpunkte günstiger als Westdeutschland. Dadurch schrumpft der Einkommensabstand zwischen Ost und West von 11,4 auf 7,4 Prozent.

Ganz gleichen die höheren Gehälter die Miete aber nicht aus. Nach dem Mikrozensus 2022 zahlen Mieterhaushalte in Großstädten 29,0 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete, in Kleinstädten und Landgemeinden 26,0 Prozent (Statistisches Bundesamt, Mietbelastung nach Gemeindetyp). Bei Haushalten, die ab 2019 eingezogen sind, liegen die Werte bei 30,9 und 27,5 Prozent.

Praxisbeispiel

05Zwei Singles mit 2.600 Euro netto, und was nach der Miete bleibt

Nehmen wir Lea in München und Tobias in Görlitz. Beide arbeiten Vollzeit, beide haben 2.600 Euro netto im Monat. Sie wohnen allein auf 60 Quadratmetern zur Miete und zahlen genau die durchschnittliche Bestandsmiete ihrer Stadt aus dem Zensus. In München sind das 12,89 Euro je Quadratmeter, in der Stadt Görlitz 4,80 Euro (Zensus-Datenblatt Görlitz).

Für Nebenkosten, Strom und Heizung setzen wir in beiden Fällen 200 Euro an. Das ist eine Vereinfachung zugunsten von Lea, denn die kalten Nebenkosten liegen nach dem IW in den sieben größten Städten 22 Prozent über dem Bundesschnitt und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen 17 Prozent darunter. Für alles Übrige, also Essen, Kleidung, Mobilität, Freizeit und Verträge, nehmen wir 1.300 Euro zu Bundesdurchschnittspreisen an. Mit dem Index ohne Wohnen von 102,1 Punkten kostet derselbe Einkauf in München 1.327 Euro. Im Landkreis Görlitz, zu dem die Stadt gehört, sind es mit 99,3 Punkten dann 1.291 Euro.

Tobias bleiben 522 Euro im Monat mehr, im Jahr rund 6.260 Euro. Davon sind 485 Euro Miete und 36 Euro der teurere Einkauf. Gut neun Zehntel des Unterschieds hängen also an der Wohnung, obwohl beide gleich viel Fläche haben und gleich viel einkaufen. Die Gesamtausgaben eines Haushalts sind ein eigenes Thema, mehr dazu, was ein Haushalt laut Destatis im Monat ausgibt. Hier geht es nur darum, wie der Ort dieselbe Summe verschiebt.

Zieht Lea um, wird die Lücke größer. Für München nennt die Studie von IW und BBSR für 2022 eine modellierte Bestandsmiete von 15,14 Euro und eine Angebotsmiete von 19,35 Euro je Quadratmeter. Beide Werte stammen aus demselben Mietenmodell, der Zensuswert aus der Tabelle ist anders erhoben und wird deshalb hier nicht damit verglichen. Auf 60 Quadratmetern sind das 908 und 1.161 Euro. Bei einem Umzug zahlt Lea also rund 253 Euro mehr im Monat.

Geltungsbereich

06Wann der Index nicht deine Rechnung ist

Der regionale Preisindex beschreibt einen Durchschnittshaushalt, der überall dasselbe kauft und zur Bestandsmiete wohnt. An mehreren Stellen weicht ein echter Haushalt davon ab, und jede davon verschiebt das Bild.

Erstens kauft niemand überall denselben Warenkorb. Der Bericht hat geprüft, wie sich die Ausgaben nach Regionstyp verteilen. Der Anteil des Wohnens liegt überall zwischen 31,2 und 34,7 Prozent. Die Forscher deuten das so, dass Haushalte in Großstädten auf die hohen Quadratmeterpreise mit kleineren Wohnungen reagieren. Wer in München auf 45 statt 60 Quadratmetern lebt, zahlt einen kleineren Aufschlag, als der Index nahelegt, und hat dafür weniger Platz.

Zweitens zählt der Index Bestandsmieten. Nach dem Mietenmodell von IW und BBSR lagen in den sieben größten Städten die Angebotsmieten 2022 bei 13,54 Euro je Quadratmeter, die Bestandsmieten bei 10,63 Euro. Wer lange in derselben Wohnung lebt, zahlt oft weniger als der Durchschnitt. Wer gerade umzieht, zahlt fast immer mehr. Das IW rechnet für die Angebotsmieten mit einem Plus von 5,8 Prozent im Jahr 2023. Für 2024 waren es 5,0 Prozent, deutlich mehr als bei den Bestandsmieten.

Drittens wohnen viele im Eigentum. Der Warenkorb rechnet für sie eine unterstellte Miete, also den Betrag, den sie für eine vergleichbare Wohnung zahlen müssten. Warum dieser Posten im Warenkorb schwerer wiegt als alle echten Mieten, steht in unserer Analyse zur unterstellten Miete. Für einen Eigentümer ohne Kredit ist die Münchner Wohnung kein Monatsposten, im Index steht sie trotzdem mit ihrer Vergleichsmiete. Mit Kredit gehen Zins und Tilgung vom Konto ab, und die hängen am Kaufpreis und am Zinssatz des Vertrags.

Viertens kennt der Index keine Wege. Er vergleicht Preise je Kreis mit überall gleichen Gewichten, er weiß nicht, wie weit jemand fährt. Wer im günstigen Umland wohnt und in der Stadt arbeitet, zahlt die niedrigere Miete und dazu Fahrkarte oder Auto. Der Bericht zeigt, dass Verkehr in dünn besiedelten ländlichen Kreisen Westdeutschlands 15,6 Prozent der Ausgaben ausmacht, in ostdeutschen Großstädten 11,4 Prozent.

Und schließlich ist der Preisstand 2022. Die Abstände haben sich seither kaum verändert, die Euro-Beträge schon. Der Index gilt außerdem für den ganzen Kreis. Im Landkreis Görlitz liegt die Stadt Görlitz mit 4,80 Euro je Quadratmeter etwas über dem Kreis. Dort stand am Zensus-Stichtag mehr als jede achte Wohnung leer, 13,0 Prozent. Als Grund für die niedrigen Preise in ländlichen Räumen nennt das IW eine geringere Nachfrage und Abwanderung.

Häufige Fehler

07Fünf Fehler beim Vergleich zweier Orte

Die meisten Fehler entstehen, weil eine einzige Zahl für einen ganzen Ort steht. „München ist 25 Prozent teurer“ stimmt für den Durchschnittseinkauf und für fast keinen einzelnen Posten.

Am stärksten verzerren den Vergleich diese Fehler:

• Gehälter ohne Preisniveau vergleichen. Rund 3.310 Euro in München kaufen nach dem Index so viel wie 2.400 Euro im Landkreis Görlitz. Ein Münchner Angebot über 3.000 Euro netto ist also weniger wert als 2.400 Euro im Landkreis Görlitz.
• Den Gesamtindex auf einzelne Posten übertragen. Ein Plus von 25 Prozent heißt nicht, dass Lebensmittel ein Viertel mehr kosten. Ohne Wohnen liegt München nur 2,1 Prozent über dem Schnitt, beim Wohnen gut 80 Prozent.
• Die eigene Altvertragsmiete mit Inseraten am Zielort vergleichen. Wer umzieht, zahlt die Angebotsmiete. Der Abstand ist dann größer als jeder Durchschnitt zeigt.
• Stadt und Landkreis verwechseln. Die Stadt München steht 2022 bei 125,1 Punkten, der Landkreis München bei 116,7 Punkten. Wer ins Umland zieht, landet in einer anderen Zeile der Tabelle.
• Fahrtkosten vergessen. Die günstige Miete im Umland gibt es nur zusammen mit dem Weg zur Arbeit, und der kostet Geld und Zeit.

Entscheidungshilfe

08So rechnest du zwei Orte für dich nach

Für einen Umzug oder ein Jobangebot reicht der Index als Richtung, für die Entscheidung brauchst du deine eigenen Zahlen. Die Reihenfolge folgt dem Gewicht der Posten, die Miete zuerst.

Für eine erste Spanne nach Haushaltstyp und Ortsgröße hilft der Lebenshaltungskosten-Rechner. Dort kannst du die Wohnkosten mit der Miete am Zielort überschreiben, und genau das solltest du tun. Wer bleibt und am größten Posten ansetzen will, findet Ansätze in Wohnkosten senken.

Der Kostenvergleich beantwortet nur eine Seite der Frage. Ob sich ein Umzug lohnt, entscheiden auch Arbeitsplatz, Familie und ob du überhaupt eine Wohnung findest. Bei einem Wohnungskauf ersetzt sie keine Beratung zur Finanzierung.

In dieser Reihenfolge rechnen:

• Miete am Zielort aus aktuellen Inseraten für die Wohnung, die du wirklich suchen würdest. Wer bleibt, nimmt den eigenen Vertrag, keinen Durchschnitt.
• Nebenkosten und Energie aus den Angaben im Inserat oder aus deinen bisherigen Abschlägen, angepasst an die neue Fläche.
• Den übrigen Einkauf mit dem Index ohne Wohnen umrechnen. Meist liegt der Unterschied bei wenigen Prozent und ändert die Rechnung kaum.
• Fahrtkosten und Fahrzeit zur Arbeit für beide Orte einsetzen, auch ein zweites Auto, falls es am neuen Ort nötig wird.
• Nettogehalt am neuen Ort gegen die Summe halten. Erst dann zeigt sich, ob ein höheres Gehalt die höhere Miete trägt.