Was der Warenkorb nicht misst: Hauskauf, Vermögenspreise und die echte Schere

Die Lücke

01Warum der Hauskauf nicht im Warenkorb steht

Der Verbraucherpreisindex misst, wie viel mehr ein Haushalt für seinen Konsum zahlt. Wohnen ist Konsum, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist aber zugleich eine Anlage, denn das Gekaufte bleibt als Vermögen stehen. Die Statistik trennt beides. Für Menschen im eigenen Heim setzt sie eine unterstellte Miete an, also den Betrag, den sie für ihre Wohnung als Mieter zahlen müssten, und diese Miete folgt den Mieten, die andere tatsächlich zahlen.

Der Kaufpreis selbst steht damit nirgends im Warenkorb, weder im deutschen Verbraucherpreisindex noch im harmonisierten Index des Euroraums. Der harmonisierte Index lässt selbstgenutztes Wohneigentum sogar ganz weg. Die Europäische Zentralbank hat 2021 festgehalten, dass die Kosten des Wohneigentums dort hineingehören würden, und die Aufnahme als mehrjähriges Projekt beschrieben. Wie die unterstellte Miete gebaut ist und wie schwer sie wiegt, steht in der Auswertung zur unterstellten Miete im Warenkorb.

Die Zahlen

02Kaufpreise, Mieten und Einkommen seit 2010

Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) führt für Deutschland Reihen, die Kaufpreise, Mieten und Einkommen nebeneinanderlegen. Von 2010 bis 2025 stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien um 82 Prozent. Die Mieten, also der Teil, den der Warenkorb sieht, stiegen um 25 Prozent. Der Abstand zwischen beiden ist die Schere, die im Warenkorb nicht auftaucht.

Noch deutlicher wird sie im Verhältnis zu den Einkommen. Gemessen am verfügbaren Einkommen je Einwohner wurden Wohnungen von 2010 bis 2021 um rund 40 Prozent teurer. Danach drehte die Bewegung, bis 2025 fiel das Verhältnis um rund ein Fünftel, weil die Kaufpreise nachgaben und die Einkommen weiter stiegen. Wie sich die Kaufpreise gegen die Verbraucherpreise geschlagen haben und warum Wohneigentum in kurzen Zeitfenstern trotzdem nicht vor Inflation geschützt hat, zeigt die Auswertung zu Wohneigentum als Inflationsschutz.

Was dahintersteckt

03Warum die Kaufpreise den Einkommen davongelaufen sind

Ein großer Teil der Antwort steht in der Zinsspalte. Wohnungen werden fast immer mit einem Kredit gekauft, und wie viel Kredit sich jemand leisten kann, hängt an der Monatsrate. Im Jahr 2010 lag der Zins für Baukredite mit mehr als zehn Jahren Bindung im Schnitt bei 3,98 Prozent, im Jahr 2021 bei 1,26 Prozent.

Bei derselben Monatsrate in Euro und 2 Prozent Tilgung reichte das 2021 für einen um 83 Prozent größeren Kredit als 2010. Die Kaufpreise stiegen im selben Zeitraum um 84 Prozent. Ein Beweis ist dieser Gleichlauf nicht, denn knappes Bauland in den Städten, Zuzug und steigende Baukosten haben ebenfalls geschoben. Er zeigt aber, wie viel Spielraum die fallenden Zinsen geschaffen haben, und dieser Spielraum ist in den Preisen gelandet und nicht im Warenkorb.

Seit 2022 läuft derselbe Mechanismus rückwärts. Bei 3,65 Prozent Zins im Jahr 2025 trägt dieselbe Monatsrate nur noch einen gut 40 Prozent kleineren Kredit als 2021. Die Kaufpreise sind trotzdem nur leicht gesunken, die Einkommen aber um gut ein Fünftel gestiegen. Deshalb ist das Verhältnis von Preis zu Einkommen gefallen, während die Rate für einen neuen Kredit gestiegen ist.

Praxisbeispiel

04Was die Schere für einen Käufer bedeutet

Nehmen wir Miriam, 34 Jahre alt, die eine Wohnung kaufen will. Angenommen, eine vergleichbare Wohnung kostete 2010 so viel wie fünf Jahreseinkommen ihres Haushalts. Wächst ihr Einkommen wie der Durchschnitt, waren es 2021 knapp sieben Jahreseinkommen und 2025 gut fünfeinhalb. Beim Preis allein hätte sich ihre Lage seit dem Höhepunkt also verbessert.

Beim Kredit sieht es anders aus. Nimm eine Wohnung für 350.000 Euro mit 20 Prozent Eigenkapital, also einen Kredit über 280.000 Euro. Mit 2 Prozent Tilgung und 1,26 Prozent Zins kostete er 2021 rund 760 Euro im Monat. Dieselbe Wohnung kostete 2025 nominal etwas weniger, gut 345.000 Euro, der Zins für mehr als zehn Jahre Bindung lag aber bei 3,65 Prozent. Die Monatsrate stieg damit auf rund 1.300 Euro.

Für Miriam ist die Schere deshalb 2025 nicht kleiner als 2021, sie liegt nur an einer anderen Stelle. Bis 2021 war der Preis das Hindernis und der Kredit billig, seit 2022 ist der Preis etwas gesunken und der Kredit teuer. Das Eigenkapital, das sie mitbringen muss, ist mit rund 69.000 Euro fast dasselbe geblieben.

Die Folgerung

05Warum die Schere ein Argument fürs Mitlaufen ist

Laufen die Preise von Vermögen über Jahre schneller als die Einkommen, verschiebt sich etwas zwischen zwei Gruppen. Wer schon Vermögen hält, steigt mit, wer nur spart, fällt zurück. Das gilt für Wohnungen und genauso für Aktien, deren Kurse ebenfalls nicht im Warenkorb stehen.

Für Sparer folgt daraus eher ein Grund, selbst Vermögen zu halten. Wer sein Geld auf dem Konto lässt, erlebt die Schere von der falschen Seite. Eine Wohnung zu kaufen ist dafür nicht der einzige Weg, und für viele nicht der erste, weil sie Eigenkapital, einen großen Kredit und viel Geld an einer einzigen Stelle verlangt. Ein breit gestreuter Aktien-ETF nimmt schon mit einem Sparplan von wenigen Euro im Monat an der Entwicklung der Unternehmenswerte teil. Wie viel davon nach der Inflation übrig bleibt, zeigt die Rechnung am Welt-ETF seit dem Jahr 2000.

Ob Vermögenspreise gerecht steigen, ist eine andere Frage, und sie bleibt hier offen. Für die eigenen Finanzen zählt, auf welcher Seite der Rechnung das eigene Geld steht.

Geltungsbereich

06Wo das Argument aufhört

Vermögenspreise laufen nicht in eine Richtung. Real, also nach Abzug der Inflation, fielen die deutschen Kaufpreise von 1995 bis 2010 um rund 20 Prozent, und von 2021 bis 2025 noch einmal um 17 Prozent. Wer 2021 zum Durchschnittspreis gekauft hat, lag 2025 real um diese 17 Prozent unter seinem Kaufpreis. Und Aktien fallen in Jahren steigender Zinsen oft zuerst, so wie 2022.

Ein zweiter Unterschied liegt im Risiko. Eine Wohnung ist ein einziger Gegenstand an einem einzigen Ort, meist mit einem Kredit bezahlt. Steigt die Rate oder fällt der Preis am Ort, trifft das den Käufer mit voller Wucht. Ein Welt-ETF verteilt sich auf über tausend Unternehmen, schwankt dafür aber sichtbar jeden Tag.

Viele Charts zu dieser Schere beginnen im Jahr 1971, als die Bindung des Dollars an das Gold endete. Was diese Charts richtig zeigen und wo die Erklärung zu kurz greift, ist eine eigene Frage.

Häufige Fehler

07Was bei Vermögenspreisen am häufigsten verwechselt wird

Die Schere ist echt, aber sie wird leicht an der falschen Stelle gemessen.

Verwechslungen, die am meisten kosten:

• Die Inflationsrate für die Preisentwicklung beim Wohnungskauf halten. Sie folgt den Mieten, der Kaufpreis steht nicht im Warenkorb.
• Nur den Kaufpreis ansehen. Für die Monatsrate zählt der Zins genauso, und seit 2022 hat er den Preis als Hindernis abgelöst.
• Einen Höchststand für den Normalfall halten. Im Verhältnis zum Einkommen lagen die Kaufpreise 1995 höher als 2021, und danach fielen sie fünfzehn Jahre lang.
• Aus der Schere schließen, dass nur der Hauskauf hilft. Aktien sind ebenfalls Vermögen, und ein ETF braucht kein Eigenkapital und keinen Kredit.
• Aus der Schere einen Kaufzeitpunkt ableiten. Die Zahlen zeigen, was war, nicht, wann Preise oder Zinsen drehen.

Entscheidungshilfe

08Wie du die Schere für deine eigene Lage liest

Welche Zahl für dich zählt, hängt davon ab, wo du stehst. Diese Fragen helfen beim Einordnen, eine Kauf- oder Anlageempfehlung sind sie nicht.

Ordne dich ein:

• Wenn du zur Miete wohnst und nicht kaufen willst, misst die Inflationsrate deine Wohnkosten recht gut. Die Schere betrifft dich dann vor allem über die Frage, ob dein Erspartes in Vermögen steckt oder auf dem Konto liegt.
• Wenn du kaufen willst, rechne mit Preis und Zins zusammen, also mit der Monatsrate im Verhältnis zu deinem Einkommen und nicht mit dem Preis allein.
• Wenn du Eigenkapital ansparst, plane in heutiger Kaufkraft. Steigen die Preise schneller als dein Sparbetrag, rückt das Ziel weg, auch wenn der Kontostand wächst.
• Wenn du schon eine Wohnung besitzt, prüf, wie viel deines Vermögens an diesem einen Ort hängt. Eine zweite, breit gestreute Säule verringert dieses Risiko.