Hausverkauf nach der Scheidung: Steuer zahlt, wer ausgezogen ist

02Wer auszieht, wohnt steuerlich nicht mehr dort

Der Fall, den der Bundesfinanzhof am 14. Februar 2023 entschieden hat, ist gewöhnlich. Ein Ehepaar kauft 2008 ein Einfamilienhaus, jeder zur Hälfte, und wohnt dort mit dem Sohn. 2015 zieht der Mann aus, 2017 wird die Ehe geschieden. Die frühere Frau droht mit der Zwangsversteigerung, falls er ihr seine Hälfte nicht verkauft, und er verkauft sie ihr in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung, mit Gewinn. Das Finanzamt besteuert den Gewinn, das Finanzgericht München und der Bundesfinanzhof geben ihm recht (Aktenzeichen IX R 11/21).

Der Grund steht in § 23 des Einkommensteuergesetzes. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, zahlt darauf Einkommensteuer, außer er hat sie selbst bewohnt, entweder die ganze Zeit seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Der ausgezogene Mann erfüllte keines von beidem. Dass seine frühere Frau und sein Sohn weiter dort wohnten, rechnet ihm das Gericht nicht zu. Die Nutzung durch ein Kind zählt zwar als eigene, weil Eltern für die Unterkunft ihres Kindes sorgen müssen, aber nur, wenn das Kind allein dort wohnt. Wohnt der andere Elternteil mit, entfällt die Ausnahme, denn getrennte Partner wirtschaften nicht mehr gemeinsam, und Unterhalt für den früheren Partner wird in Geld geschuldet.

Auch den Druck ließ das Gericht nicht gelten. Der Mann habe willentlich verkauft, um einen angemessenen Preis zu erzielen und den Schaden einer Zwangsversteigerung abzuwenden. Ob er sich dabei wirtschaftlich oder emotional in einer Zwangslage fühlte, sei grundsätzlich ohne Bedeutung. Im November 2023 hat derselbe Senat die Linie bestätigt (IX R 10/22). Dort hatte ein Mann die Hälfte seiner Frau in der Scheidungsfolgenvereinbarung übernommen, gegen Freistellung von den gemeinsamen Krediten und einen Ausgleichsbetrag, und das Haus vier Jahre später verkauft. Für die übernommene Hälfte lief damit eine eigene Frist von zehn Jahren, und weil seine frühere Frau und die Kinder bis dahin dort wohnten, war auch dieser Gewinn steuerpflichtig. Den Einwand, der Schutz von Ehe und Familie im Grundgesetz verlange etwas anderes, wies das Gericht ab.

03Warum fast jede Trennung in die Frist fällt

Die Falle entsteht aus dem Ablauf einer Scheidung. 2025 wurden in Deutschland rund 130.100 Ehen geschieden, 81 Prozent davon nach einem Trennungsjahr, bei gut der Hälfte waren minderjährige Kinder betroffen. Wer für dieses Jahr auszieht und erst danach verkauft, hat im Verkaufsjahr nicht mehr selbst im Haus gewohnt, und damit fällt er aus beiden Wegen zur Steuerfreiheit heraus. Steuerfrei bleibt der Verkauf dann nur, wenn der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt.

Wie groß der Gewinn werden kann, zeigt eine vereinfachte Rechnung ohne Kaufnebenkosten. Ein Paar kauft 2019 ein Haus für 400.000 Euro. 2026 übernimmt einer die Hälfte des anderen für 240.000 Euro. Auf der verkauften Hälfte, die 200.000 Euro gekostet hat, entstehen 40.000 Euro Gewinn. Die Länder schreiben in ihrer Begründung, wegen der stark gestiegenen Immobilienpreise entstehe regelmäßig ein fünf- bis sechsstelliger Gewinn, und die steuerlichen Folgen seien den Beteiligten meist nicht bekannt.

Der Gewinn aus dem Verkauf zählt zum übrigen Einkommen des Jahres und wird mit dem persönlichen Steuersatz belegt, nicht mit den 25 Prozent, die für Aktiengewinne gelten. Wie der Gewinn gerechnet wird und warum die Frist so wirkt, steht im Artikel zur Spekulationsfrist bei Immobilien. Bleibt der gesamte Gewinn aus solchen Verkäufen im Jahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei. Bei einem Haus ist das kaum je der Fall.

04Was der Bundesrat am 25. September beschlossen hat

Der Vorschlag steht in der Stellungnahme der Länder zum Jahressteuergesetz 2026, empfohlen hatte ihn der Finanzausschuss des Bundesrates am 14. September. In § 23 soll ein neuer Satz stehen. Ausgenommen wären Verkäufe, die Teil oder Folge einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines Scheidungsverfahrens vor dem Familiengericht sind, wenn der Verkäufer das Haus bis zur Trennung selbst bewohnt hat, entweder die ganze Zeit seit dem Kauf oder im Jahr der Trennung und in den beiden Jahren davor. Wie lange die Trennung zurückliegt, soll ausdrücklich keine Rolle spielen, auch wenn sie länger dauert als das eine Jahr, das das Scheidungsrecht verlangt. Gelten soll das in allen offenen Fällen, also auch für Verkäufe, die schon stattgefunden haben, solange der Steuerbescheid noch geändert werden kann.

Beschlossen ist damit noch nichts. Im Entwurf der Bundesregierung vom 14. August steht die Ausnahme nicht, die Länder wollen sie als neuen Artikel einfügen. Als Nächstes antwortet die Bundesregierung in ihrer Gegenäußerung, ob sie den Vorschlag übernimmt, und entscheiden wird der Bundestag, wenn er das Jahressteuergesetz beschließt. Einen Termin für die Gegenäußerung gibt es noch nicht.

05Was der Vorschlag kostet

Zuerst, was der Vorschlag richtig macht. Die Ausnahme für das selbst bewohnte Haus soll nach der Gesetzesbegründung, die der Bundesfinanzhof in beiden Urteilen zitiert, verhindern, dass ein Gewinn besteuert wird, wenn jemand seinen Wohnsitz aufgibt. Genau das tut der Partner, der für das Trennungsjahr auszieht, und er tut es, weil das Scheidungsrecht die Trennung verlangt, nicht um mit dem Haus zu handeln. Der Vorschlag schließt damit eine Lücke im Zweck der eigenen Regel, und er behält die Grenze, auf die es ankommt, denn begünstigt wäre nur, wer vorher selbst dort gewohnt hat.

Der erste Preis ist die Grenze beim Trauschein. Die Ausnahme hängt an einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder einem Scheidungsverfahren. Ein unverheiratetes Paar mit Kind, das gemeinsam gekauft hat, steht nach der Trennung in derselben Lage, und einen solchen Fall führt der Bundesfinanzhof selbst an, ein rechtskräftiges Urteil des Hessischen Finanzgerichts von 2015 über die frühere Lebensgefährtin und Mutter eines Kindes, die im Haus blieb. Für dieses Paar gibt es keine Scheidung und damit auch keine Ausnahme.

Der zweite Preis steckt in der Rückwirkung. Offen ist ein Fall vor allem dann, wenn gegen den Bescheid Einspruch eingelegt wurde, und die Frist dafür beträgt einen Monat. Die Länder begründen ihren Vorschlag gerade damit, dass die Beteiligten die Folgen meist nicht kennen. Wer sie nicht kannte, hat vermutlich auch keinen Einspruch eingelegt, und bei ihm ist der Fall erledigt. Die Rückwirkung erreicht damit vor allem die Fälle, in denen jemand beraten war und gestritten hat.

Ich halte die Ausnahme für richtig begründet und für zu eng gezogen, gemessen an dem Zweck, den die Regel selbst nennt. Wer seinen Wohnsitz wegen einer Trennung aufgibt, tut das mit und ohne Trauschein.

06Was du vor dem Notartermin prüfen kannst

Für Paare, die sich gerade trennen, gilt heute die Linie des Bundesfinanzhofs, und die Stellungnahme der Länder ändert daran nichts. Drei Angaben entscheiden. Das Datum des Kaufvertrags, denn nach zehn Jahren ist der Verkauf in jedem Fall steuerfrei. Das Jahr des Auszugs im Verhältnis zum Verkaufsjahr, denn nur wer im Verkaufsjahr noch selbst dort gewohnt hat, kann den zweiten Weg zur Steuerfreiheit überhaupt erfüllen. Und wer nach dem Auszug im Haus wohnt, denn bleibt nur das Kind dort, zählt das als eigene Nutzung, wohnt der andere Elternteil mit, dann nicht.

Für den Partner, der das Haus übernimmt, beginnt mit dem Kauf der zweiten Hälfte eine neue Frist von zehn Jahren für genau diese Hälfte. Solange er selbst dort wohnt, bleibt ein späterer Verkauf steuerfrei. Als Kauf zählt dabei auch eine Übertragung gegen die Übernahme gemeinsamer Kredite oder gegen einen Ausgleichsbetrag.

Wer schon verkauft hat, für den hängt die Rückwirkung daran, ob sein Bescheid noch offen ist, und ein Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe eingelegt werden. Wegen eines laufenden Gesetzgebungsverfahrens ruht ein Einspruch nicht von selbst. Das tut er nur, wenn zur selben Frage ein Verfahren vor einem obersten Bundesgericht, dem Bundesverfassungsgericht oder dem Europäischen Gerichtshof anhängig ist. Sonst kann das Finanzamt das Verfahren mit deiner Zustimmung ruhen lassen, wenn es das für zweckmäßig hält. Ob sich das im Einzelfall lohnt, gehört in die Steuerberatung.