Immobiliengewinn und die Spekulationsfrist: warum es nicht die 25 Prozent sind

03Das Missverständnis mit den 25 Prozent

Es gibt ein Missverständnis, das bei fast jeder Debatte über Immobilien und Steuern auftaucht. Viele nehmen an, der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie werde wie ein Aktiengewinn mit pauschal 25 Prozent Abgeltungsteuer belegt. Frisch befeuert wird das Thema gerade durch einen Gesetzentwurf der Grünen, der am 7. Juli an die Ausschüsse überwiesen wurde und die geltende Steuerfreiheit nach zehn Jahren angreift. In den Kommentarspalten dazu taucht die Zahl 25 sofort wieder auf, mal als Klage über zu viel, mal als Lob für zu wenig Steuer. Wer die Debatte verstehen will, muss aber zuerst wissen, was heute wirklich gilt, denn die 25 Prozent sind hier schlicht der falsche Satz. Sie stammen aus einem ganz anderen Teil des Steuerrechts, und wer mit ihnen rechnet, verschätzt sich in beide Richtungen.

Der Denkfehler hat eine nachvollziehbare Wurzel. Der Satz von 25 Prozent ist als Steuer auf Wertpapiergewinne geläufig, und eine Immobilie ist im Alltagsverständnis ebenfalls eine Kapitalanlage. Also wird der Satz gedanklich übertragen. Das Steuerrecht trennt aber sauber, und zwar nicht nach dem Bauchgefühl, sondern nach der Einkunftsart. Gewinne aus Aktien und Fonds sind Einkünfte aus Kapitalvermögen und laufen über den Sondertarif der Abgeltungsteuer nach § 32d. Der Gewinn aus einer privaten Immobilie ist etwas anderes, ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23, und das zählt zu den sonstigen Einkünften nach § 22. Beide Töpfe folgen eigenen Regeln, und nur der eine kennt den festen Satz von 25 Prozent. Diese Trennung ist der Schlüssel zu allem, was danach kommt.

04Was der Satz von 25 Prozent wirklich ist

Ein kurzer Blick auf die 25 Prozent selbst lohnt sich, denn auch die stimmen so glatt nicht. Die Abgeltungsteuer nach § 32d gilt für Zinsen, Dividenden und Gewinne aus dem Verkauf von Aktien und Fonds, also für Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20. Der Grundsatz sind 25 Prozent auf den Ertrag. Dazu kommt aber der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Steuer, womit die effektive Belastung bei rund 26,375 Prozent liegt. Wer kirchensteuerpflichtig ist, zahlt zusätzlich 8 oder 9 Prozent Kirchensteuer auf die Abgeltungsteuer, was den effektiven Satz auf rund 27,8 bis 28 Prozent hebt. Die berühmten 25 Prozent sind also schon bei Aktien eher die Untergrenze als die ganze Wahrheit.

Für die Immobilie ist dieser ganze Block ohnehin die falsche Adresse. Die Abgeltungsteuer greift nur bei Einkünften aus Kapitalvermögen, und dorthin gehört die private Immobilie nicht. Ihr Gewinn wird dem übrigen Einkommen zugeschlagen und mit dem persönlichen Tarif nach § 32a versteuert, dem gleichen Tarif, der auch auf Lohn und Gehalt liegt. Dieser Tarif ist progressiv, er beginnt bei null und steigt bis 42 Prozent, in der Spitze mit der sogenannten Reichensteuer bis 45 Prozent. Was am Ende auf den Immobiliengewinn entfällt, hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen des Jahres ab, nicht von einem festen Prozentwert. Bei einem hohen Einkommen liegt der Satz deutlich über den 25 Prozent, bei einem niedrigen Einkommen kann er auch darunter liegen. Genau deshalb führt die pauschale Annahme von 25 Prozent bei Immobilien in beide Richtungen in die Irre.

05Was heute wirklich gilt

Die zentrale Größe ist eine Frist von zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf. Verkaufst du eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre mit Gewinn, dann zählt dieser Gewinn zu deinem übrigen Einkommen und wird mit deinem persönlichen Steuersatz belegt. Maßgeblich für den Fristlauf sind dabei die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht der Tag der Grundbucheintragung oder der Übergabe. Der Satz reicht je nach Einkommen bis 42 Prozent, in der Spitze bis 45 Prozent, dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Verkaufst du nach Ablauf der zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Nicht ein niedrigerer Satz, sondern gar keine Steuer. Der Gewinn fällt dann aus der Steuerpflicht heraus, weil er kein privates Veräußerungsgeschäft mehr ist.

Zwei Ausnahmen und eine Kleinigkeit gehören dazu. Das selbstgenutzte Eigenheim ist steuerfrei, und zwar auf zwei Wegen. Entweder hast du die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt, oder du hast im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor darin gewohnt. Diese zweite Variante ist schwächer, als sie klingt, es müssen keine drei vollen Jahre sein. Es genügt, im mittleren Jahr durchgehend selbst gewohnt zu haben und dazu jeweils einen Teil des Vorjahres und des Verkaufsjahres, im Kern also zwei Jahreswechsel, weshalb sie oft Zwei-Silvester-Regel heißt. Die Kleinigkeit ist eine Freigrenze, Gewinne von unter 1.000 Euro im Jahr bleiben frei, seit 2024 angehoben von zuvor 600 Euro. Weil es eine Freigrenze und kein Freibetrag ist, gilt das Alles-oder-nichts, ab 1.000 Euro ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber.

Ein Detail wird oft übersehen und kann den steuerpflichtigen Gewinn spürbar erhöhen. Wer eine vermietete Wohnung über die Jahre abgeschrieben hat, hat die Anschaffungskosten steuerlich schon einmal geltend gemacht. Diese genutzte Abschreibung mindert im Verkaufsfall die abziehbaren Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Das ist kein zusätzlicher Malus, sondern die Kehrseite des früheren Steuervorteils, aber es überrascht viele Verkäufer. Zusammen mit der nominalen Rechnung, um die es gleich geht, kann das dazu führen, dass ein Verkauf auf dem Papier Gewinn abwirft, obwohl real kaum einer übrig bleibt. Wie das zustande kommt, zeigt ein Rechenbeispiel am besten.

07Warum ein Teil des Gewinns nur Inflation ist

Damit zu dem Punkt, der die Frist ökonomisch interessant macht. § 23 rechnet den Gewinn nominal. Er zieht vom Verkaufspreis schlicht die alten Anschaffungskosten ab, ohne die Geldentwertung dazwischen herauszurechnen. Ein Euro von vor zwölf Jahren zählt genauso wie ein Euro von heute, obwohl er weniger kaufen kann. Das nennt sich Nominalwertprinzip, es zieht sich durch das ganze deutsche Steuerrecht und ist keine Besonderheit des § 23. Über zehn oder zwölf Jahre ist ein erheblicher Teil dessen, was auf dem Papier als Gewinn steht, aber nur der Ausgleich für die Inflation. Besteuert wird trotzdem der volle nominale Betrag. In der Fachdiskussion ist das ein alter Streitpunkt, weil ein Scheingewinn genau genommen keine gestiegene Leistungsfähigkeit abbildet.

Ein Beispiel macht es greifbar. Wer eine Wohnung für 300.000 Euro kauft und neun Jahre später für 450.000 Euro verkauft, hat auf dem Papier 150.000 Euro Gewinn. Bei rund einem Viertel Preisanstieg im Zeitraum, wie ihn die Verbraucherpreise seit Mitte der 2010er Jahre gebracht haben, entspricht etwa die Hälfte davon nur der Geldentwertung. Real ist der Zuwachs also eher die andere Hälfte, besteuert wird aber der ganze nominale Gewinn zum persönlichen Satz. Genau das zeigt die Grafik.

08Ein Rechenbeispiel, das trotz Gewinn real ein Verlust ist

Nimm eine vermietete Wohnung, gekauft 2016 für 300.000 Euro, davon rund 250.000 Euro Gebäudeanteil. Als Vermieter hast du das Gebäude mit 2 Prozent im Jahr abgeschrieben, also 5.000 Euro jährlich. Nach neun Jahren, beim Verkauf 2025, hast du so rund 45.000 Euro Abschreibung genutzt und über die Jahre deine steuerpflichtigen Mieteinkünfte gemindert. Verkauft wird die Wohnung 2025 für 330.000 Euro, also 30.000 Euro über dem Kaufpreis. So weit klingt das nach einem bescheidenen Gewinn.

Für § 23 sieht die Rechnung anders aus. Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis minus die um die AfA geminderten Anschaffungskosten. Aus 300.000 Euro werden durch die genutzte Abschreibung rechnerisch 255.000 Euro, und 330.000 Euro minus 255.000 Euro ergeben 75.000 Euro steuerpflichtigen Gewinn, nicht die 30.000 Euro reinen Preisanstieg. Auf diese 75.000 Euro zahlst du deinen persönlichen Satz, bei angenommenen 40 Prozent also rund 30.000 Euro Steuer. Die genutzte AfA holt sich der Staat hier zurück, was für sich genommen folgerichtig ist, weil sie vorher die Steuer gesenkt hat.

Jetzt die reale Seite. Zwischen 2016 und 2025 sind die Verbraucherpreise um rund ein Viertel gestiegen. Die 300.000 Euro von 2016 entsprechen in Kaufkraft also etwa 375.000 Euro von 2025. Verkauft hast du für 330.000 Euro, real liegst du damit unter dem, was du ursprünglich eingesetzt hast, es ist real ein Verlust. Trotzdem fällt Steuer an, weil § 23 nominal rechnet und die genutzte AfA hinzurechnet. Zwei getrennte Effekte treffen hier zusammen, die nominale Rechnung ohne Inflationsausgleich und die AfA-Hinzurechnung. Das Beispiel ist bewusst schematisch, reale Fälle hängen von Gebäudeanteil, AfA-Satz, Werbungskosten und dem persönlichen Steuersatz ab. Es zeigt aber, dass steuerpflichtiger Gewinn und tatsächlicher Vermögenszuwachs weit auseinanderliegen können.

09Der Lock-in als Anreiz mit zwei Vorzeichen

Der zweite ökonomische Effekt betrifft das Verhalten. Weil die Steuer nur bei einem Verkauf innerhalb der Frist anfällt, entsteht ein Anreiz, mit dem Verkauf zu warten, bis die zehn Jahre um sind. In der Anreizlehre heißt das Lock-in, eine an den Verkauf gebundene Steuer hält Eigentümer im Bestand und kann den Umschlag am Markt bremsen. Das ist zunächst reine Mechanik, gut belegt für Steuern, die an eine Transaktion geknüpft sind. Eine sauber identifizierte Studie zum britischen Immobilienmarkt (Best und Kleven 2018) zeigt für die dortige Grunderwerbsteuer, dass eine befristete Aussetzung einer einprozentigen Transaktionssteuer die Marktaktivität kurzfristig um rund 20 Prozent hob. Eine ältere, immobilienspezifische Arbeit aus den USA (Gau und Wang 1994) findet ebenfalls, dass die Gewinnbesteuerung die Haltedauer verlängert.

Diese Belege sind eine Analogie, keine Messung des deutschen § 23. Die britische Steuer ist eine Transaktionssteuer auf den Kauf, nicht eine haltefristabhängige Gewinnsteuer, die Mechanik derselben Klasse überträgt sich, die konkrete Größe nicht. Das IW Köln ordnet die deutsche Spekulationsfrist als einen von mehreren stabilisierenden Faktoren des hiesigen Wohnungsmarkts ein und verweist auf die vergleichsweise geringe Preisschwankung, rund 3,1 Prozent Standardabweichung in Deutschland gegenüber 9,6 Prozent in Großbritannien. Diese Zahl ist korrelativ, sie hat mehrere Ursachen, von hohen Transaktionskosten bis zur konservativen Finanzierung, und lässt sich nicht allein der Frist zuschreiben. Der Effekt hat außerdem zwei Vorzeichen, und das gehört zur ehrlichen Darstellung. Anders als eine Steuer, die bei jedem Verkauf greift, kippt die deutsche Frist nach zehn Jahren in völlige Steuerfreiheit.

Kurz vor diesem Punkt entsteht der umgekehrte Anreiz, den Gewinn dann steuerfrei zu realisieren, was das Angebot zeitweise sogar erhöhen kann. Ökonomen des DIW haben genau diese Gegenrichtung schon 2019 beschrieben, das Auslaufen der Frist könne einen Angebotsschub bringen und Preise dämpfen. In der Summe wirkt die Frist deshalb weniger wie eine dauerhafte Angebotsbremse und eher wie eine Verzerrung des Verkaufszeitpunkts, ein Aufschieben innerhalb der Frist und ein Bündeln von Verkäufen an ihrem Ende. Ob das netto den Markt beruhigt oder Wohnraum bindet, ist eine empirisch offene Frage, keine, die sich aus der Theorie allein entscheiden lässt. Für den einzelnen Eigentümer bleibt die praktische Folge dieselbe, der Zeitpunkt eines Verkaufs hat steuerliche Konsequenzen, die man kennen sollte.

10Der faire Gegenpunkt

Bis hierhin klingt vieles nach Argumenten gegen eine Besteuerung. Zur Redlichkeit gehört das stärkste Argument der Gegenseite, und es ist ein gutes. Wer eine vermietete Wohnung zehn Jahre hält und dann mit Gewinn verkauft, kassiert diesen Gewinn steuerfrei. Wer arbeitet, zahlt auf seinen Lohn Steuer ab dem ersten Euro über dem Grundfreibetrag. Zwei Formen von Einkommen, die eine nach einer Wartezeit steuerfrei, die andere voll steuerpflichtig, das ist eine Ungleichbehandlung, die man erklären können muss. Genau hier setzt der Grünen-Entwurf an, und es ist der Kern dessen, was er eine Gerechtigkeitslücke nennt.

Der Gegenpunkt lässt sich nicht einfach mit dem Inflationsargument wegwischen, denn Inflation trifft auch den Sparer und den Aktionär, deren Gewinne trotzdem besteuert werden. Man kann die Frist als bewusste politische Entscheidung lesen, langfristiges privates Vermieten steuerlich zu begünstigen, mit den bekannten Nebenwirkungen. Man kann sie auch als eine Lücke lesen, die eine Einkunftsart gegenüber anderen bevorzugt. Beide Lesarten sind vertretbar, und die Wahl zwischen ihnen ist eine Wertung, keine Rechenaufgabe. Portora nimmt diese Wertung nicht vor. Das Wort Gerechtigkeitslücke ist ein Frame der einen Seite, so wie die Rede von der Enteignung der Vermieter ein Frame der anderen ist, beide sind auslegungsoffen und keine Analyse. Was sich nüchtern sagen lässt, ist, dass hier zwei nachvollziehbare Prinzipien gegeneinanderstehen, die Begünstigung langer Haltedauern und die Gleichbehandlung von Einkommen.

11Wie es dazu kam und was der Grünen-Entwurf ändern würde

Der Entwurf steht nicht allein, er ist Teil einer Reihe. Die Grünen-Fraktion verfolgt in dieser Wahlperiode ein Programm, das sie Plan für mehr Steuergerechtigkeit nennt, und darin taucht immer dasselbe Muster auf. Wo eine Haltefrist einen Gewinn nach einer Wartezeit steuerfrei stellt, soll diese Frist fallen und der Gewinn zum persönlichen Satz besteuert werden. Für Kryptowährungen hat die Fraktion das bereits versucht, mit der Drucksache 21/5752 vom 5. Mai 2026, die die einjährige Haltefrist für Kryptowerte streichen wollte und mindestens fünf Milliarden Euro jährlich erwartete. Dieser Krypto-Entwurf ist am 20. Mai 2026 im Finanzausschuss gescheitert, dafür stimmte außer der Fraktion selbst nur die Linke. Der Immobilien-Entwurf überträgt dieselbe Logik auf die Zehnjahresfrist bei Grundstücken.

Der Immobilien-Entwurf trägt den Titel, eine Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen zu schließen, und er ist die Drucksache 21/6637 vom 23. Juni 2026. Kern ist, die Zehnjahresfrist für nicht selbst genutzte Immobilien zu streichen. Ihr Gewinn wäre dann unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig, und zwar wieder mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht mit einem pauschalen Satz. Der 25-Prozent-Mythos ist also für das geltende Recht und für den Reformvorschlag gleichermaßen falsch, auch der Entwurf will den persönlichen Satz. Die Fraktion erwartet aus der Änderung jährlich rund sechs Milliarden Euro Mehreinnahmen. Das selbstgenutzte Eigenheim soll laut Berichterstattung steuerfrei bleiben, die amtliche Meldung des Bundestags nennt diese Ausnahme allerdings nicht ausdrücklich.

Beim Status lohnt Genauigkeit, weil hier leicht etwas durcheinandergerät. Der Immobilien-Entwurf ist eingebracht und wird in den Ausschüssen beraten, er ist nicht abgelehnt und nicht gescheitert. Gescheitert ist nur das gleichartige Krypto-Pendant. Da die Regierung aus Union und SPD die Abschaffung der Frist nicht vorsieht und die Union Steuererhöhungen in diesem Feld klar ablehnt, gilt eine Mehrheit als unwahrscheinlich. Für einen Oppositionsentwurf ist das der Normalfall, er setzt ein Thema, ohne die Aussicht, es zu beschließen. Ob und wie ein bereits erworbener Altbestand geschützt würde, ist offen, der frühere Krypto-Entwurf sah dafür eine Stichtagsregel vor. Eine rückwirkende Besteuerung von Altbestand lässt sich aus dem bisher Bekannten nicht ableiten, und in eine solche Unterstellung sollte man den Entwurf auch nicht drängen.

12Was das für Anleger heißt

Was heißt das für dich, ohne dass es eine Steuer- oder Anlageberatung wird. Zuerst, die pauschale Annahme von 25 Prozent führt bei Immobilien in die Irre, und zwar in beide Richtungen. Für die private Immobilie entscheiden die Haltedauer und die Nutzung, nicht ein fester Satz. Bei hohem Einkommen liegt der persönliche Satz deutlich über den 25 Prozent, bei niedrigem Einkommen kann er auch darunter liegen. Wer die eigene Lage einschätzen will, rechnet also mit dem persönlichen Satz und nicht mit der Abgeltungsteuer. Und wer eine vermietete Wohnung verkauft, sollte die genutzte Abschreibung von Anfang an mitdenken, weil sie den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.

Zweitens lohnt der nüchterne Blick auf real gegen nominal. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet, sollte die Steuer auf den nominalen Gewinn und die Inflation zusammen denken, sonst wirkt eine Rendite größer, als sie in Kaufkraft ist. Die Zehnjahresfrist ist ein Grund, den Zeitpunkt eines Verkaufs bewusst anzuschauen, aber kein Signal, das dir jemand von außen abnehmen kann. Ob und wann sich ein Verkauf lohnt, hängt von deiner konkreten steuerlichen Lage ab, dafür ist eine steuerberatende Person die richtige Adresse. Und für alle, die den Entwurf verfolgen, gilt der nüchterne Blick auf den Status, eingebracht ist nicht beschlossen, und ein Oppositionsentwurf ohne Mehrheit ändert bis auf Weiteres nichts am geltenden Recht. Ob die Frist bleiben soll, ist eine politische Frage. Wie sie wirkt, lässt sich nüchtern beschreiben, und genau das war hier das Ziel.