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Oracle und die höhere Gewalt: Die Miete für Rechenzentren fließt erst, wenn sie stehen
Stand 24. September 2026. Oracle hat dem Entwickler des Rechenzentrums Project Jupiter in New Mexico eine Mitteilung über höhere Gewalt geschickt, berichtet Bloomberg. Aussteigen will der Konzern nicht, er will Zahlungen aufschieben können, falls der Campus nicht wie geplant 2028 ans Netz geht. Die Klausel wirkt auf eine Summe, die Oracle selbst ausweist. Zum 31. August stehen im Quartalsbericht 288 Milliarden Dollar Mietverpflichtungen für Rechenzentren, die noch nicht begonnen haben. Diese Miete beginnt erst mit der Übergabe, und bis dahin bezahlen der Entwickler und seine Kreditgeber die Bauzeit.
Die Zerlegung in Zahlen
Quelle: Oracle, Quartals- und Jahresberichte bei der SEC; Rechenbeispiel eigene Rechnung
Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick
| Zahl | Bedeutung |
|---|---|
| 288 Mrd. $ | Mietverpflichtungen, fast alle für Rechenzentren, die zum 31.08.2026 noch nicht begonnen haben und nicht in der Bilanz stehen |
| 63,2 Mrd. $ | künftige Zahlungen aus Mietverträgen, die zum 31.08.2026 schon laufen, laut Fälligkeitstabelle ohne Abzinsung, 48,1 Mrd. $ gewöhnliche und 15,2 Mrd. $ Finanzierungsmieten |
| 43,8 Mrd. $ | Mietschulden in der Bilanz zum 31.08.2026 als Barwert, davon 34,6 Mrd. $ aus gewöhnlichen Mietverträgen und 9,2 Mrd. $ aus Finanzierungsmieten |
| 43,4 Mrd. $ | noch nicht begonnene Mietverpflichtungen zum 31.05.2025, fünf Quartale früher |
| Mai 2029 | Ende des Zeitfensters für den Mietbeginn seit dem Jahresbericht zum 31.05.2026, vorher Mai 2028 |
| 15 bis 19 Jahre | Laufzeit der noch nicht begonnenen Verträge seit dem Bericht zum 30.11.2025, vorher 10 bis 16 Jahre |
| 6,4 Mrd. $ | Nutzungsrechte aus Mietverträgen, die im Quartal bis 31.08.2026 begonnen haben und damit in die Bilanz kamen |
| 3,3 Mrd. $ | von Oracle garantierte Schulden eines Vermieters, fällig im September 2026, genannt zum 31.05.2026; zum 28.02.2026 waren es 2,2 Mrd. $, zum 31.08.2026 fehlt die Angabe |
| 664 Mrd. $ | Auftragsbestand zum 31.08.2026, ein Jahr zuvor 455 Mrd. $ |
| 84 % | Anteil des Auftragsbestands vom 31.08.2026, den Oracle in den nächsten fünf Jahren als Umsatz verbuchen will; 13 % davon in den nächsten zwölf Monaten |
| 2028 | geplanter Start von Project Jupiter in New Mexico, laut Bloomberg |
| rund 18 Mrd. $ | Schulden, die laut Financial Times an Project Jupiter hängen |
| 21.09.2026 | Weisung des Gouverneurs von Texas, keine Genehmigungen für Rechenzentren bis zum Abschluss der Prüfung durch den Netzbetreiber ERCOT; Bericht der Umweltbehörde bis 19.10.2026 |
| 54 Mio. $ | Zinsen je Monat Verzögerung bei angenommenen 10 Mrd. $ Baukredit zu 6,5 Prozent, Rechenbeispiel |
Quelle: Oracle, Form 10-Q und 10-K bei der SEC; Office of the Texas Governor; Bloomberg; Financial Times nach CNBC; Rechenbeispiel eigene Rechnung
Was die Mitteilung an den Entwickler bedeutet
Oracle hat dem Entwickler des Rechenzentrums Project Jupiter in Doña Ana County, New Mexico, eine Mitteilung über höhere Gewalt geschickt, im Englischen Force Majeure. Das berichtet Bloomberg am 24. September unter Berufung auf Personen, die mit dem Vorgang vertraut sind. Der Entwickler ist nach demselben Bericht eine Einheit des Finanzinvestors Blue Owl Capital, Oracle ist der Hauptmieter des Campus. Aussteigen will Oracle danach nicht. Der Konzern will sich das Recht sichern, Zahlungen aufzuschieben, falls das Rechenzentrum nicht wie geplant 2028 ans Netz geht. Gegenüber CNBC erklärte Oracle, Project Jupiter liege im Zeitplan. Blue Owl erklärte, die Mitteilung ändere nichts an den finanziellen Zusagen für das mehrjährige Projekt.
Zwei Lesarten liegen nahe, und sie laufen in entgegengesetzte Richtungen. Die eine hält die Klausel für ein Zeichen, dass Oracle das Geld ausgeht oder der Konzern sich vor Zahlungen drücken will. Die andere hält dagegen, die großen Rechenzentren seien ohnehin im Voraus vermietet und der Umsatz vertraglich zugesagt. Beide übersehen dieselbe Stelle, den Zeitpunkt, ab dem eine solche Miete überhaupt fließt. Das Projekt gehört zu dem Ausbau, den OpenAI mit Partnern unter dem Namen Stargate betreibt, und CNBC schreibt von Rückschlägen bei den Genehmigungen und Widerstand vor Ort. Die Financial Times berichtet, dass rund 18 Milliarden Dollar Schulden, die an dem Rechenzentrum hängen, bereits auf angespanntem Niveau gehandelt werden. Wer diese Schulden trägt und wer die Miete, ist die eigentliche Frage.
Was neben der Bilanz steht
Oracle weist die Summe selbst aus, nur nicht in der Bilanz. Im Quartalsbericht zum 31. August 2026 stehen zusätzliche Mietverpflichtungen über 288 Milliarden Dollar, fast alle für Rechenzentren, die noch nicht begonnen haben. Sie sollen zwischen dem laufenden Quartal und dem Geschäftsjahr 2029 beginnen, das bei Oracle im Mai 2029 endet, und laufen 15 bis 19 Jahre. In der Bilanz stehen Mietschulden von 43,8 Milliarden Dollar, davon 34,6 Milliarden aus gewöhnlichen Mietverträgen und 9,2 Milliarden aus Finanzierungsmieten. Das ist ein Barwert, also abgezinst. Die Zahlungen dahinter summieren sich laut Fälligkeitstabelle des Berichts auf 63,2 Milliarden Dollar, und mit dieser Tabelle ist die neue Summe vergleichbar, denn Oracle schreibt ausdrücklich, dass die 288 Milliarden dort nicht enthalten sind. Neben der Tabelle steht also rund das Viereinhalbfache dessen, was in ihr steht. Der Grund ist eine Bilanzregel. Ein Mietvertrag kommt erst in die Bilanz, wenn der Mieter das Gebäude tatsächlich nutzen kann, vorher wird er nur im Anhang genannt.
Wie schnell diese Summe gewachsen ist, zeigen die Berichte der vergangenen fünf Quartale. Zum 31. Mai 2025 nannte Oracle 43,4 Milliarden Dollar, drei Monate später 99,8 Milliarden und zum 30. November 2025 schon 248 Milliarden. Seitdem liegt die Summe zwischen 260 und 288 Milliarden Dollar, obwohl in jedem Quartal Verträge beginnen und aus dem Anhang in die Bilanz wandern. Allein im Quartal bis Ende August 2026 kamen so Nutzungsrechte über rund 6,4 Milliarden Dollar neu in die Bilanz. Verschoben hat sich außerdem das Ende des Zeitfensters. Bis zum Bericht vom Februar 2026 sollten alle Verträge bis Mai 2028 beginnen, seit dem Jahresbericht vom Mai steht dort Mai 2029. Das Fenster ist also nach hinten gewachsen, und mit ihm die Zeit, in der gebaut und noch keine Miete gezahlt wird.
Wer die Bauzeit bezahlt
Ein Rechenzentrum dieser Größe baut in der Regel nicht der Mieter selbst. Ein Entwickler gründet dafür meist eine eigene Gesellschaft, kauft das Grundstück, lässt bauen und bezahlt das mit Eigenkapital und einem Baukredit. Oracle unterschreibt einen langen Mietvertrag, und dieser Vertrag ist die Sicherheit, auf die der Entwickler sein Geld überhaupt bekommt. Wie so etwas bei Meta und Blue Owl in Louisiana aufgebaut ist, steht an anderer Stelle. Die Miete ist aber an die Übergabe gebunden. Solange das Gebäude nicht steht und nicht angeschlossen ist, zahlt der Mieter nichts, und die Zinsen auf den Baukredit laufen trotzdem. Die Bauzeit ist damit zuerst das Risiko des Entwicklers und seiner Kreditgeber und nicht das des Mieters.
Wie teuer das werden kann, zeigt ein Beispiel mit angenommenen Zahlen. Ein Entwickler hat 10 Milliarden Dollar Baukredit zu 6,5 Prozent Zinsen aufgenommen. Das sind rund 650 Millionen Dollar Zinsen im Jahr oder rund 54 Millionen Dollar im Monat. Kommt die Übergabe sechs Monate später als geplant, zahlt er in dieser Zeit rund 325 Millionen Dollar Zinsen, denen keine einzige Monatsmiete gegenübersteht. Dazu kommen die Kosten der Baustelle, die weiterläuft. Eine Klausel über höhere Gewalt regelt, wer solche Folgen trägt, wenn der Grund außerhalb des Einflusses der Parteien liegt, etwa eine Genehmigung, ein Gericht oder eine Leitung, die ein anderer baut. Beruft sich eine Partei darauf, will sie in der Regel erreichen, dass eine Verzögerung nicht als ihr Vertragsbruch zählt und Fristen und Zahlungen sich entsprechend verschieben.
Was Oracle in der Bilanz und daneben ausweist
Mietverpflichtungen für Rechenzentren und Mietschuld in der Bilanz, je zum Stichtag des Berichts
| Stichtag | Noch nicht begonnen | Spätester Mietbeginn | Laufzeit | Mietschuld in der Bilanz |
|---|---|---|---|---|
| 31.05.2025 | 43,4 Mrd. $ | Mai 2028 | 10 bis 16 Jahre | 16,4 Mrd. $ |
| 31.08.2025 | 99,8 Mrd. $ | Mai 2028 | 10 bis 16 Jahre | 20,3 Mrd. $ |
| 30.11.2025 | 248 Mrd. $ | Mai 2028 | 15 bis 19 Jahre | 23,7 Mrd. $ |
| 28.02.2026 | 261 Mrd. $ | Mai 2028 | 15 bis 19 Jahre | 27,6 Mrd. $ |
| 31.05.2026 | 260 Mrd. $ | Mai 2029 | 15 bis 19 Jahre | 37,9 Mrd. $ |
| 31.08.2026 | 288 Mrd. $ | Mai 2029 | 15 bis 19 Jahre | 43,8 Mrd. $ |
Quelle: Oracle, Form 10-Q und 10-K bei der SEC
Wo die Verteilung nicht ganz aufgeht
Ganz so sauber, wie die Regel klingt, ist die Verteilung nicht immer. In den Berichten zum 28. Februar und zum 31. Mai 2026 stand ein zusätzlicher Satz. Zu einem dieser Mietverträge hatte Oracle Schulden des Vermieters garantiert, zuerst bis zu 2,2 Milliarden Dollar, dann bis zu 3,3 Milliarden, fällig im September 2026. Für diesen einen Vertrag trug der Mieter also einen Teil des Baurisikos selbst. Im Bericht zum 31. August fehlt der Satz, und was dahintersteht, sagt der Bericht nicht. Eine solche Garantie schiebt das Risiko der Bauzeit vom Kreditgeber zum Mieter zurück, deshalb gehört sie zur Summe dazu, bevor man diese einer Seite zuordnet. Wie eine Absicherung durch den Kunden selbst wirkt, ist am Fall Nvidia und OpenAI ausgeführt.
Die zweite Grenze liegt auf der anderen Seite des Vertrags. Oracle zahlt bis zur Übergabe zwar keine Miete, verdient in dieser Zeit aber auch nichts an der Rechenleistung, die in dem Gebäude entstehen soll. Der Auftragsbestand, also Umsatz, den Kunden vertraglich gebucht haben (Remaining Performance Obligations, RPO), lag zum 31. August 2026 bei 664 Milliarden Dollar, ein Jahr zuvor bei 455 Milliarden. Nur ein kleiner Teil davon wird binnen zwölf Monaten zu Umsatz, zum 31. August rund 13 Prozent, der Rest hängt zu einem guten Teil an Kapazität, die erst noch entsteht. Eine Verzögerung kostet den Mieter also keine Miete, aber Zeit bis zum Umsatz. Das Risiko der Bauzeit ist deshalb nicht verschwunden, es ist nur so verteilt, dass der Entwickler die Zinsen zahlt und der Mieter auf den Umsatz wartet.
Zwei Verträge mit verschiedenen Laufzeiten
In den Berichten steht noch eine zweite Zeitachse, und für die Frage nach dem Risiko ist sie mindestens so wichtig wie der Tag der Übergabe. Von den 664 Milliarden Dollar Auftragsbestand will Oracle zum 31. August rund 13 Prozent in den nächsten zwölf Monaten als Umsatz verbuchen. Im zweiten und dritten Jahr sollen 37 Prozent folgen, im vierten und fünften Jahr 34 Prozent, der Rest danach. Nach fünf Jahren sind damit rund 84 Prozent des heute gebuchten Umsatzes verbucht. Die Mietverträge für die Rechenzentren, in denen ein großer Teil dieses Umsatzes entstehen soll, laufen dagegen 15 bis 19 Jahre ab der Übergabe. Den Zuwachs im Auftragsbestand erklärt Oracle selbst mit einigen großen Cloud-Verträgen, die im Jahr bis Ende August abgeschlossen wurden.
Aus den beiden Zahlen folgt kein Fehler in Oracles Rechnung. Ein Kunde, der heute für fünf Jahre Rechenleistung bucht, kann danach verlängern, und neue Kunden können dazukommen. Es folgt aber, wer in welcher Zeit welches Risiko trägt. In den ersten Jahren nach der Übergabe stehen Miete und gebuchter Umsatz nebeneinander. In den Jahren danach steht die Miete weiter fest, der Umsatz dagegen muss erst noch verkauft werden. Genau diesen Teil will ein Vermieter nicht tragen, und deshalb verlangt er einen Vertrag über 15 bis 19 Jahre. Vor der Übergabe trägt er die Bauzeit, danach trägt Oracle die Auslastung.
Warum Genehmigungen jetzt ein Zahlungstermin sind
Solange die Miete an die Übergabe gebunden ist, entscheiden Behörden über den Zahlungsplan mit. Eine Genehmigung für Wasser oder Luft, ein Anschluss an das Stromnetz, eine Gasleitung, die ein anderes Unternehmen baut, jede dieser Stellen kann die Übergabe verschieben. Am 21. September hat der Gouverneur von Texas die Umweltbehörde des Bundesstaats angewiesen, keine Genehmigungen für Rechenzentren mehr zu erteilen, bis der Netzbetreiber ERCOT seine Prüfung der geplanten Anlagen abgeschlossen hat. Rechenzentren sollen danach die Kosten ihres Stromanschlusses selbst tragen und ihren Strom- und Wasserverbrauch melden, und die Förderung für sie soll in der nächsten Sitzung des Parlaments fallen. Bis zum 19. Oktober muss die Behörde berichten, wie sie die Weisung umsetzt. Für jedes Projekt, das dort auf eine Genehmigung wartet, kann sich damit der Zeitplan verschieben.
Die Weisung aus Texas ist keine Aussage über New Mexico und keine über Oracle. Es zeigt, an welcher Stelle der Kette ein solcher Beschluss ankommt. Für den Mieter bedeutet er einen späteren Beginn der Miete, für den Entwickler einen längeren Zeitraum mit Zinsen und ohne Einnahmen, für seine Kreditgeber einen Kredit, dessen Tilgung sich nach hinten schiebt. Deshalb zeigt sich eine Verzögerung zuerst an den Krediten und nicht an den Mietverträgen. Wer bei einem Rechenzentrum nur auf den Mieter schaut, schaut auf die Partei, die in der Bauzeit am wenigsten zahlt.
Der faire Gegenpunkt
Das stärkste Argument gegen die Aufregung lautet, dass eine solche Mitteilung zum gewöhnlichen Handwerk großer Bauverträge gehört. Viele Verträge verlangen, dass eine Partei ein Ereignis, auf das sie sich später berufen will, innerhalb einer Frist anzeigt, sonst verliert sie das Recht dazu. Eine Anzeige ist dann Vorsorge und kein Ausstieg, und beide Firmen sagen genau das. Oracle nennt den Zeitplan unverändert, Blue Owl die finanziellen Zusagen. Ist das Gebäude einmal übergeben, zahlt Oracle über 15 bis 19 Jahre Miete, und eine Verzögerung um einige Monate ändert an diesem Strom wenig. Die Kreditgeber solcher Projekte wissen außerdem, dass Genehmigungen dauern, und rechnen Puffer ein.
Der Einwand mit der üblichen Vorsorge trägt, soweit es um Oracle geht. Für die Frage, wer die Monate bis zur Übergabe bezahlt, trägt er nicht, und genau diese Frage rückt die Mitteilung in den Vordergrund. Ob der Vertrag für Project Jupiter eine solche Anzeigefrist enthält, ist öffentlich nicht bekannt, und damit auch nicht, ob die Mitteilung Vorsorge ist oder schon eine Ankündigung. Bekannt ist dagegen, dass die Summe der noch nicht begonnenen Mieten seit November 2025 über einer Viertelbillion Dollar liegt und das Ende des Zeitfensters um ein Jahr gewandert ist.
Was das für Anleger heißt
Oracle steckt mit kleinem Gewicht in jedem Welt-ETF, und die großen Betreiber von Rechenzentren stellen einen wachsenden Teil der Unternehmensanleihen guter Bonität, wie ihre Euro-Anleihen zeigen. Die Baukredite für die Gebäude liegen bei Banken, Versicherern und Kreditfonds, von denen einige inzwischen auch an Privatanleger verkauft werden. Wer breit gestreut anlegt, sitzt deshalb an mehreren Stellen dieser Kette, ohne sie gewählt zu haben. Die Zahl aus dem Anhang lässt sich dafür in drei Teile zerlegen. Sie ist keine Schuld, solange die Gebäude nicht übergeben sind. Sie ist aber auch keine sichere Einnahme für den Vermieter, solange sie das nicht sind. Und das Zeitfenster daneben sagt, wie lange dieser Zwischenzustand dauern soll.
Eine Summe von Mietverpflichtungen lässt sich deshalb nur mit ihrem Beginn lesen. Wie ein Konzern Verpflichtungen im Anhang statt in der Bilanz führt, ist am Fall Alphabet ausgeführt, und dieselbe Frage stellt sich bei jedem Mieter von Rechenzentren. Daraus folgt kein Urteil über Oracle, über Blue Owl oder über einen Kredit, und auch keine Aussage, ob Project Jupiter pünktlich fertig wird. Es folgt eine Frage, die sich am nächsten Bericht prüfen lässt. Wandert das Ende des Zeitfensters weiter nach hinten, wird die Zeit länger, in der gebaut, verzinst und noch nicht vermietet wird. Wie schwer das für dich wiegt, hängt daran, wie viel du über Aktien, Anleihen oder Kreditfonds tatsächlich in dieser Kette hältst.
Quellen
- Oracle Corporation, Form 10-Q für das Quartal bis 31. August 2026
- Oracle Corporation, Form 10-K für das Geschäftsjahr bis 31. Mai 2026
- Oracle Corporation, Form 10-Q für das Quartal bis 28. Februar 2026
- Oracle Corporation, Form 10-Q für das Quartal bis 30. November 2025
- Oracle Corporation, Form 10-Q für das Quartal bis 31. August 2025
- Oracle Corporation, Form 10-K für das Geschäftsjahr bis 31. Mai 2025
- Governor Abbott Directs TCEQ To Halt Data Center Permits
- Oracle Cites ‘Force Majeure’ to Shield Itself on Controversial Data Center
- Oracle stock falls on news it sent data center ‘force majeure’ notice
Zur Entstehung dieses Artikels
Dieser Beitrag wurde auf Basis der oben verlinkten Quellen mit KI-Unterstützung erstellt und vor Veröffentlichung redaktionell geprüft. Die Mietverpflichtungen, Mietschulden, Laufzeiten, Zeitfenster, die Garantie und der Auftragsbestand stammen aus den Quartals- und Jahresberichten von Oracle bei der US-Börsenaufsicht, jeweils im Original gelesen. Die Weisung aus Texas stammt aus der Pressemitteilung des Gouverneurs. Die Mitteilung über höhere Gewalt ist nur über Bloomberg belegt, die Stellungnahmen von Oracle und Blue Owl über CNBC, die Schulden von rund 18 Milliarden Dollar über die Financial Times.
Stand der Einordnung: 24. September 2026.
Belastbarkeit einzelner Werte: Das Rechenbeispiel mit 10 Milliarden Dollar Baukredit und 6,5 Prozent Zinsen ist eine Annahme zur Anschauung und keine Zahl aus Project Jupiter. Der Vertrag zwischen Oracle und dem Entwickler ist nicht öffentlich, ob und wie weit die Klausel greift, lässt sich deshalb nicht prüfen. Die Nutzungsrechte von 6,4 Milliarden Dollar umfassen alle im Quartal begonnenen Mietverträge, nicht nur Rechenzentren. Für die 288 Milliarden Dollar nennt Oracle keine Abzinsung, bezieht sie aber ausdrücklich auf die Fälligkeitstabelle, sie sind deshalb als künftige Zahlungen gelesen und mit den 63,2 Milliarden dieser Tabelle verglichen, nicht mit dem Barwert in der Bilanz.
Versionshistorie: Erste Veröffentlichung am 24. September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine journalistische Analyse und Einordnung zu allgemeinen wirtschaftlichen Zusammenhängen. Er stellt keine Anlageberatung und keine Anlage- oder Anlagestrategieempfehlung im Sinne der Marktmissbrauchsverordnung (EU) 596/2014 dar, ist keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten und ersetzt keine individuelle Beratung. Genannte Wertpapiere, Indizes oder Anlageklassen dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Jede Anlageentscheidung liegt in eigener Verantwortung.
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