Wohnen und Energie
Der Bund erlaubt beim Wechsel auf Fernwärme 50 Cent je Quadratmeter mehr Miete
Wer in einer Wohnung mit 70 Quadratmetern wohnt und einen Anschluss ans Wärmenetz bekommt, zahlt künftig bis zu 35 Euro im Monat mehr. Bisher musste ein solcher Wechsel für den Mieter kostenneutral bleiben.
- Vorschlag
- Im Verfahren
- Verabschiedet
Was sich für Mieter ändern soll
Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Eckpunkte zum Wärmenetzpaket vom 26. August 2026; Bürgerliches Gesetzbuch; Statistisches Bundesamt, Zensus 2022
Zwei Verordnungen werden ein Gesetz
Das Bundeskabinett hat am 26. August 2026 Eckpunkte für ein Wärmenetzpaket beschlossen. Zusammengeführt werden die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme und die Verordnung über die Verbrauchserfassung und Abrechnung bei Fernwärme, beide sollen in einem neuen Wärmenetzgesetz aufgehen. Parallel passt das Justizministerium die Vorgaben im Bürgerlichen Gesetzbuch an, die für den Anschluss an ein Wärmenetz gelten. Der Vorlauf dazu steht im Koalitionsvertrag und in den Eckpunkten der Koalition vom 24. Februar 2026. Wichtig für die Einordnung ist der Verfahrensstand. Eckpunkte sind eine Absichtserklärung des Kabinetts, kein Gesetzentwurf. Bundestag und Bundesrat haben noch nicht darüber beraten, und jede der unten genannten Zahlen kann sich im Verfahren noch ändern.
Der Punkt mit der unmittelbarsten Geldwirkung betrifft Mieter. Das Kostenneutralitätsgebot im Bürgerlichen Gesetzbuch soll so angepasst werden, dass bei erheblichen Investitionen des Vermieters oder eines Dritten in die Heizungsanlage eine Mehrbelastung der Mieter von bis zu 0,50 Euro je Quadratmeter zulässig wird. Gemeint sind damit ausdrücklich der Anschluss an ein Wärmenetz und die Errichtung einer neuen Heizungsanlage. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern sind das 35 Euro im Monat und 420 Euro im Jahr. Ein Detail dazu ist wichtiger, als es klingt. Bei der Wärmelieferung erhöht sich nicht die Kaltmiete, sondern die Betriebskosten, denn die Kosten der Wärmelieferung sind nach dem Gesetz eine Betriebskostenposition. Auf dem Kontoauszug macht das keinen Unterschied, in der Abrechnung schon, weil dieser Betrag über die jährliche Betriebskostenabrechnung läuft und nicht über eine Mieterhöhungserklärung. Zusätzlich soll der Anwendungsbereich auf Mieter erstreckt werden, die sich bisher selbst versorgen, also vor allem auf Wohnungen mit Gasetagenheizung. Die Begründung des Ministeriums ist die Nachverdichtung. Wenn mehr Anschlüsse an einem bestehenden Netz hängen, verteilen sich dessen Fixkosten auf mehr Schultern.
Zwei Wege, dieselbe Heizung, bisher zwei verschiedene Ergebnisse
Wie die Kosten einer neuen Heizung beim Mieter ankommen können. Die rechte Spalte zeigt den Stand nach den Eckpunkten vom 26. August 2026, sie ist noch kein geltendes Recht.
| Modernisierung, Paragraf 559e BGB | Wärmelieferung, Paragraf 556c BGB | |
|---|---|---|
| Wer die Anlage betreibt | der Vermieter selbst | ein gewerblicher Wärmelieferant |
| Was der Mieter zusätzlich trägt | 10 Prozent der Kosten im Jahr | bisher nichts, künftig bis 0,50 Euro je Quadratmeter |
| Wo es auf der Abrechnung landet | in der Kaltmiete | in den Betriebskosten |
| Obergrenze je Quadratmeter | 0,50 Euro in sechs Jahren | 0,50 Euro, so die Eckpunkte |
| Bedingung | öffentliche Förderung wurde in Anspruch genommen | erhebliche Investition in die Heizungsanlage |
Quelle: Paragraf 556c und Paragraf 559e BGB; Eckpunkte zum Wärmenetzpaket vom 26. August 2026
Die 50 Cent stehen längst im Gesetz, nur an anderer Stelle
Die 0,50 Euro sind keine erfundene Zahl, und das ist der Schlüssel zum Verständnis dieses Beschlusses. Genau dieser Betrag steht seit der Heizungsnovelle in Paragraf 559e des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Baut ein Vermieter eine neue Heizung ein und nimmt dafür öffentliche Förderung in Anspruch, darf er 10 Prozent der Kosten im Jahr auf die Miete umlegen, gedeckelt auf 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Für denselben Vorgang gab es aber einen zweiten Weg mit einem völlig anderen Ergebnis. Überträgt der Vermieter die Wärmeversorgung an einen gewerblichen Lieferanten, greift Paragraf 556c. Dort steht, dass die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten nicht übersteigen dürfen, und eine für den Mieter nachteilige Abweichung davon ist unwirksam.
Aus Sicht des Mieters entschied damit bisher die Vertragskonstruktion darüber, ob eine neue Heizung ihn Geld kostet oder nicht. Baut der Vermieter selbst, konnten bis zu 0,50 Euro je Quadratmeter dazukommen. Lässt er einen Wärmelieferanten bauen, musste die Rechnung am Ende gleich hoch oder niedriger sein als vorher. Die Eckpunkte heben diesen Unterschied auf und geben dem zweiten Weg denselben Spielraum wie dem ersten. Wer das für eine Kleinigkeit hält, sollte den Grund für die alte Regel kennen. Das Kostenneutralitätsgebot war der Preis dafür, dass der Vermieter eine Aufgabe auslagern durfte, die eigentlich seine ist, und dass der Mieter dabei keinen Vertragspartner aussuchen kann.
Zwei Rechte werden enger, dafür kommt eine Aufsicht
Neben dem Aufschlag stehen zwei Einschränkungen, die vor allem Eigentümer und bereits angeschlossene Kunden treffen. Das Sonderkündigungsrecht soll künftig nur noch in den Fällen greifen, in denen das Wärmenetz noch nicht ausreichend dekarbonisiert ist. Im Gegenzug bekommt das Versorgungsunternehmen einen Anspruch auf Ersatz der kundenspezifischen Investitionen in den Anschluss. Wer aussteigt, zahlt also möglicherweise die Hausübergabestation nach, die der Versorger einmal gestellt hat. Das zweite Recht betrifft die bestellte Leistung. Bisher kann ein Kunde sie voraussetzungslos und unbeschränkt anpassen lassen. Künftig soll das nur noch nach einer Energieberatung gehen und nur aus drei Gründen, nämlich nach Effizienzmaßnahmen, beim Einsatz erneuerbarer Energien oder bei einer nachweislich überdimensionierten Leistung.
Der Zweck dieser Einschränkung ist keine Schikane, sondern die Kalkulationsgrundlage des Netzes. Ein Wärmenetz ist fast vollständig Fixkosten, die Leitung liegt in der Straße, ob sie viel oder wenig transportiert. Wenn Kunden ihre bestellte Leistung jederzeit frei nach unten setzen können, bricht dem Betreiber die Basis weg, gegen die er seine Investition gerechnet hat. Für kleine Netze soll es deshalb Sonderregelungen geben. Aus Kundensicht ist der Handel damit klar benennbar. Er gibt Flexibilität ab, und er bekommt dafür Planbarkeit auf der Gegenseite, die sich in Ausbau und Dekarbonisierung niederschlagen soll.
Fernwärme kennt keinen Anbieterwechsel, deshalb die Preisaufsicht
Der wirtschaftlich interessanteste Teil der Eckpunkte ist der, der am wenigsten nach Verbraucherschutz klingt. Fernwärme ist ein Leitungsmonopol. Wer angeschlossen ist, kann den Lieferanten nicht wechseln, weil keine zweite Leitung in dasselbe Haus führt. Damit fehlt genau der Mechanismus, der auf anderen Märkten die Preise diszipliniert, nämlich die Möglichkeit des Kunden zu gehen. Was auf dem Strommarkt der Anbieterwechsel leistet, muss bei der Fernwärme eine Behörde leisten oder es leistet niemand. Genau das ist der Grund, warum in denselben Eckpunkten eine Preisaufsicht bei einer Bundesbehörde steht, die Preise nachträglich auf ihre Angemessenheit prüfen soll, unter anderem im Vergleich mit strukturell ähnlichen Versorgern.
Dazu kommen drei weitere Bausteine. Eine verpflichtende Preistransparenzplattform bei einer Bundesbehörde soll Preise, Tarifstrukturen und Strukturparameter sammeln und mindestens einmal im Jahr aktualisieren, womit sich einzelne Versorger erstmals systematisch vergleichen lassen. Eine branchenspezifische Schlichtungsstelle im Verantwortungsbereich des Wirtschaftsministeriums soll Streit über Anschluss, Belieferung, Messung und Leistungsanpassung beilegen. Und bei den Preisänderungsklauseln werden Gas-Börsenindizes im Marktelement ausgeschlossen, was den Fernwärmepreis von einem Bezugspunkt löst, der mit den tatsächlichen Kosten eines dekarbonisierten Netzes immer weniger zu tun hat. Neu erlaubt wird stattdessen eine Klausel, die sich an den tatsächlichen Kosten ausrichtet statt an einem Index.
Was jetzt zu tun ist
Für Mieter ist der praktische Anknüpfungspunkt die Umstellungsankündigung. Der Vermieter muss eine Umstellung auf Wärmelieferung mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen, und diese Ankündigung muss einen Kostenvergleich mit Annahmen und Berechnungen enthalten, dazu die künftigen Preise und die Preisänderungsklauseln. Dieser Kostenvergleich ist das Dokument, an dem sich später alles entscheidet, und er ist heute schon Pflicht. Wer ein solches Schreiben bekommt, hebt es auf und prüft, ob die Rechnung nachvollziehbar ist. Ändert sich das Gesetz wie angekündigt, verschiebt sich nur die Messlatte, an der dieser Vergleich geprüft wird, nicht die Pflicht zum Vergleich selbst.
Für Eigentümer, die vor einer Heizungsentscheidung stehen, lohnt der Blick auf die Reihenfolge. Ein Anschluss ans Wärmenetz bindet für lange Zeit, und das Sonderkündigungsrecht wird nach den Eckpunkten enger, während gleichzeitig ein Ersatzanspruch des Versorgers entsteht. Wer die Wahl zwischen Wärmenetz und eigener Anlage noch hat, entscheidet sie künftig unter anderen Ausstiegsbedingungen als heute. Bewusst nicht ableitbar ist daraus, welche Heizung für dein Haus die richtige ist. Das hängt an Dämmstandard, Vorlauftemperatur, Förderkulisse und dem konkreten Netz vor Ort, und keine dieser Größen steht in den Eckpunkten. Wie die allgemeinen Regeln für Mieterhöhungen daneben laufen, steht in der Mietrechtsreform 2026.
Was die Eckpunkte offen lassen
Drei Größen fehlen, und ohne sie lässt sich die Wirkung nicht seriös beziffern. Erstens ist nicht definiert, was eine erhebliche Investition ist, die den Aufschlag von 0,50 Euro auslöst. Zweitens steht nicht da, ob dieser Aufschlag wie bei Paragraf 559e auf sechs Jahre begrenzt ist oder dauerhaft in der Miete bleibt, und das ist der Unterschied zwischen 2.520 Euro und einer unbefristeten Erhöhung für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern. Drittens ist offen, welche Bundesbehörde die Preisaufsicht und die Transparenzplattform übernimmt und mit welchen Befugnissen, denn eine nachträgliche Angemessenheitsprüfung ohne Durchsetzungsmittel bliebe folgenlos. Auch ob und wie sich der neue Aufschlag mit einer Modernisierungsumlage kombinieren lässt, sagen die Eckpunkte nicht.
Der Zeitrahmen ist ebenfalls offen. Das Ministerium nennt kein Datum für den Referentenentwurf und keines für das Inkrafttreten, sondern nur die Absicht, das Verfahren so schnell wie möglich zu führen. Der nächste sichtbare Schritt ist der Referentenentwurf aus dem Wirtschaftsministerium, der die Eckpunkte in Paragrafen übersetzt. Erst an ihm lässt sich prüfen, ob die 0,50 Euro so im Text stehen wie in der Absichtserklärung.
Quellen
- Erleichterter Ausbau der Wärmenetze nimmt Fahrt auf, Bundeskabinett beschließt Eckpunkte zum Wärmenetzpaket
- Paragraf 556c BGB, Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung
- Paragraf 559e BGB, Mieterhöhung nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage
- Paragraf 11 Wärmelieferverordnung, Umstellungsankündigung
- Zensus 2022, drei Viertel aller Wohnungen mit Gas oder Öl beheizt
Zur Transparenz. Dieser Artikel wurde KI-gestützt erstellt und redaktionell geprüft. Der Sachstand stammt aus der Pressemitteilung des Bundeswirtschaftsministeriums zum Kabinettsbeschluss vom 26. August 2026, der geltende Rechtsstand aus dem Wortlaut der genannten Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das Eckpunkte-Papier selbst hängt als PDF an der Pressemitteilung, für diesen Artikel wurde die Zusammenfassung des Ministeriums ausgewertet. Die Umrechnung auf 70 Quadratmeter ist eine eigene Rechnung der Redaktion. Es handelt sich um ein Vorhaben im Verfahren und nicht um geltendes Recht, der Artikel ist keine Rechtsberatung.
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