Mietrechtsreform 2026: Was der Gesetzentwurf für Mieter und Vermieter ändern soll

Die Mietpreisbremse gilt, nur greift sie nicht überall

Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen, gut eine Woche später ging er an den Bundesrat (Drucksache 265/26). Federführend ist das Bundesministerium der Justiz. Der Name ist sperrig, der Kern ist einfach: Die Mietpreisbremse existiert seit Jahren, sie gilt aber in mehreren Konstellationen nicht oder nur eingeschränkt, und genau dort setzt der Entwurf an. Es geht also nicht um eine neue, schärfere Obergrenze für Mieten, sondern darum, die bestehende Begrenzung auf Bereiche auszuweiten, in denen sie bisher nicht greift.

Den Bedarf begründet der Entwurf mit Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung: In den 14 größten Städten haben sich die Angebotsmieten zwischen 2010 und 2024 im Schnitt verdoppelt, allein von 2022 bis 2024 stiegen sie um über 20 Prozent. Wer in einer angespannten Lage eine bezahlbare Wohnung für ein langfristiges Mietverhältnis sucht, findet sie laut Entwurf trotz geltender Mietpreisbremse immer schwerer. Der Entwurf benennt drei Bereiche, in denen die Bremse heute nicht greift, und setzt an jedem davon an.

Drei Bereiche, in denen die Bremse heute nicht greift

Der erste Bereich sind möblierte Wohnungen. Die Höhe eines Möblierungszuschlags ist bisher gesetzlich nicht geregelt, und er muss im Mietvertrag nicht ausgewiesen werden. Über den Zuschlag lässt sich die regulierte Kaltmiete erhöhen, ohne dass für die Mietpartei erkennbar ist, welcher Teil Miete und welcher Möblierung ist. Laut Begründung stieg die durchschnittliche Angebotsmiete möbliert und befristet angebotener Wohnungen zwischen 2012 und 2024 von rund 15 auf 27 Euro pro Quadratmeter, und der Anteil solcher Angebote in den großen Großstädten verdoppelte sich von 15 auf 30 Prozent.

Der zweite Bereich ist die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“. Für solche Verträge gelten die Mietpreisbremse und weitere Schutzvorschriften nicht. Der Begriff ist allerdings unscharf, und laut Begründung wird er in der Praxis weit ausgelegt. So entsteht neben dem regulierten Markt ein Segment befristeter Angebote, gerade dort, wo dauerhafter Wohnraum knapp ist.

Der dritte Bereich ist die Indexmiete. Bei ihr koppelt der Vertrag die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex. Die Mietpreisbremse begrenzt hier nur die Ausgangsmiete, nicht die jährlichen Steigerungen. In Phasen hoher Inflation, etwa nach Beginn des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine, kann die Miete dann deutlich steigen. An diesen drei Stellen setzt der Entwurf an.

Der Indexmiet-Deckel und seine eine Bedingung

Die wohl spürbarste Änderung betrifft Indexmietverträge. Künftig soll gelten: Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes innerhalb eines Jahres 3 Prozent, bleibt die Hälfte des darüber liegenden Teils bei der Mietberechnung unberücksichtigt. So steht es im geplanten neuen Absatz 4 von Paragraf 557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ein Beispiel zur Mechanik: Steigt der Index in einem Jahr um 5 Prozent, liegen 2 Prozentpunkte über der Schwelle. Davon zählt die Hälfte nicht, also 1 Prozentpunkt. Die Miete darf in diesem Fall rechnerisch um 4 statt um 5 Prozent steigen.

Diese Begrenzung gilt allerdings nicht überall. Sie greift nur in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist und die eine Landesregierung per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre als solche bestimmt. Das ist derselbe Mechanismus, über den schon heute die Mietpreisbremse aktiviert wird. Wer in einer Region ohne eine solche Verordnung wohnt, ist von der neuen Deckelung nicht erfasst. Für Mieter mit Indexvertrag in Städten wie München, Berlin oder Frankfurt dürfte sie dagegen relevant werden.

Möbliert und auf Zeit: zwei Modelle bekommen neue Grenzen

Beim möblierten Wohnen zieht der Entwurf zwei Grenzen. Erstens wird der Möblierungszuschlag der Höhe nach begrenzt: Als angemessen gilt höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel pro Monat, gemessen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Für voll ausgestatteten Wohnraum wird zusätzlich vermutet, dass ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung angemessen ist. Zweitens muss der Vermieter den Zuschlag künftig vor Vertragsschluss unaufgefordert ausweisen. Tut er das nicht, gilt die Wohnung mit Blick auf die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet, bis die Auskunft nachgeholt ist.

Bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch zieht der Entwurf eine zeitliche Grenze ein. Künftig soll dieser Ausnahmefall grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt sein, verlängerbar auf insgesamt acht Monate, wenn sich der vorübergehende Bedarf nach Mietbeginn unvorhergesehen verlängert. Wer eine Wohnung für ein zeitlich befristetes berufliches Projekt oder eine echte Übergangszeit anmietet, fällt damit klarer unter die Ausnahme als ein dauerhaftes Mietverhältnis, das nur als „vorübergehend“ läuft.

Was sich für Vermieter ändert

Der Entwurf adressiert auch die Vermieterseite, vor allem private Kleinvermieter. Wer modernisiert, soll die anschließende Mieterhöhung einfacher berechnen können: Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren nach Paragraf 559c des Bürgerlichen Gesetzbuchs steigt auf 20.000 Euro je Wohnung. Bei energetischen Modernisierungen bleibt außerdem eine vorübergehende Mietminderung für drei Monate außer Betracht, was für die Bauphase Planungssicherheit gibt. Auf der anderen Seite erweitert der Entwurf den Schutz vor Wohnungsverlust: Begleicht eine Mietpartei ihre Mietschulden vollständig, kann sie damit künftig einmalig pro Mietverhältnis nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung abwenden. Bisher konnte eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung trotz Nachzahlung bestehen bleiben und am Ende doch zum Verlust der Wohnung führen.

Ein wirtschaftspolitisch umstrittenes Instrument

Eingriffe in die Mietpreisbildung sind seit Langem umstritten, und der Entwurf beendet diese Debatte nicht. Für die Regeln spricht das Argument der Begründung: In angespannten Märkten finden Mietende ohne Schutz schwer dauerhaften, bezahlbaren Wohnraum, und ohne klare Vorgaben zu Möblierung und Befristung lässt sich die Mietpreisbremse umgehen. Dagegen steht der ökonomische Einwand, dass Preisgrenzen das Angebot eher dämpfen als vergrößern, weil sie den Anreiz senken können, zu vermieten, zu modernisieren und neu zu bauen. Das zugrunde liegende Knappheitsproblem, zu wenig Neubau, bleibt davon unberührt.

Belastbar beziffern lässt sich der Effekt vorab nicht, und beide Seiten verweisen auf reale Mechanismen. Sinnvoll ist deshalb, die Maßnahme von ihrer Wirkung zu trennen: Der Entwurf ändert die Spielregeln für bestehende und neue Mietverhältnisse. Ob er das Angebot an bezahlbarem Wohnraum vergrößert, ist eine andere Frage, und sie hängt eng am Neubau, dessen schwache Entwicklung an anderer Stelle eingeordnet ist.

Was das für drei Lebenslagen heißt

Wie stark dich der Entwurf betrifft, hängt von deiner Situation ab. Drei Beispiele zeigen die Spannweite. Die Personen sind erfunden und dienen nur der Veranschaulichung.

Eine Angestellte mit Indexmietvertrag in München: Sie hat 2022 einen Vertrag mit Indexbindung unterschrieben, weil die Ausgangsmiete günstiger war als bei vergleichbaren Wohnungen. In den Inflationsjahren danach stieg ihre Miete spürbar. Liegt ihre Wohnung in einem Gebiet, das Bayern per Verordnung als angespannt ausweist, würde die neue Halbierungsregel künftige Sprünge oberhalb von 3 Prozent abfedern. Für sie lohnt es sich, den eigenen Vertrag und die Einstufung der Lage genau anzusehen, sobald das Gesetz steht.

Ein Berufspendler, der für ein zweijähriges Projekt eine möblierte Wohnung auf Zeit mietet: Für ihn werden zwei Dinge transparenter. Der Vermieter muss den Möblierungszuschlag künftig offenlegen, und die Sechs-Monats-Grenze für den vorübergehenden Gebrauch macht klarer, wann ein Vertrag wirklich darunter fällt. Ein dauerhaftes Mietverhältnis, das nur als „vorübergehend“ deklariert ist, lässt sich damit schwerer gestalten.

Ein privater Vermieter mit einer einzelnen Eigentumswohnung: Für ihn bringt der Entwurf beides. Die neue Auskunftspflicht und die Index-Deckelung schränken seinen Spielraum bei der Miethöhe ein. Gleichzeitig wird die Modernisierungsumlage einfacher, und der dreimonatige Minderungsausschluss bei energetischen Maßnahmen nimmt etwas Risiko aus einer Sanierung. Wer seine Miete schon bisher an den marktüblichen Spielräumen ausgerichtet hat, ändert wenig. Wer den unregulierten Möblierungszuschlag genutzt hat, verliert einen Spielraum bei der Miethöhe.

Wie sicher das kommt und ab wann

Der Entwurf steht am Anfang des Gesetzgebungsverfahrens, nicht am Ende. Das Kabinett hat ihn am 29. April 2026 beschlossen, am 1. Mai ging er an den Bundesrat, der bis zum 12. Juni 2026 Stellung nehmen kann. Danach beraten Bundestag und Bundesrat. Nach der Einschätzung im Entwurf ist das Gesetz nicht zustimmungsbedürftig, der Bundesrat kann es also nicht allein blockieren. Da die Bundesregierung mit ihrer Mehrheit dahintersteht, ist eine Verabschiedung wahrscheinlich. Einzelne Details können sich im Verfahren aber noch ändern.

Ein festes Datum für das Inkrafttreten nennt der Entwurf nicht, weil es an die Verkündung gekoppelt ist. Die meisten Regelungen sollen am Tag nach der Verkündung gelten. Drei Punkte bekommen mehr Vorlauf: die Grenze für den vorübergehenden Gebrauch, die Begrenzung des Möblierungszuschlags und die neue Auskunftspflicht treten erst am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung in Kraft. Für bestehende Verträge sieht der Entwurf bei diesen Punkten Übergangsregeln vor.

Was offen bleibt

Drei Fragen lässt der Entwurf bewusst oder notgedrungen offen. Erstens hängt die Indexmiet-Deckelung daran, ob und wo die Länder die nötigen Verordnungen erlassen. Ohne eine solche Verordnung greift die Halbierungsregel in einer Region nicht. Zweitens steht das konkrete Inkrafttretensdatum erst mit der Verkündung fest, die wiederum vom Verlauf des Verfahrens abhängt. Drittens ist der praktische Streitpunkt beim Möblierungszuschlag der Zeitwert der Möbel, der geschätzt werden muss, und die 10-Prozent-Vermutung gilt nur für voll ausgestattete Wohnungen, nicht für teilmöblierte. Wie diese Schätzung im Streitfall gehandhabt wird, klärt sich erst in der Praxis. Der Titel nennt zwar auch die Geschäftsraummiete, der Schwerpunkt des Entwurfs liegt aber klar beim Wohnraum.

Was du jetzt tun kannst (oder bewusst nicht)

Eine konkrete Handlung erzwingt der Entwurf heute nicht, denn er ist noch nicht in Kraft. Was sich lohnt, ist eine ruhige Bestandsaufnahme der eigenen Lage. Wenn du einen Indexmietvertrag hast, lohnt der Blick, ob deine Wohnung in einem als angespannt ausgewiesenen Gebiet liegt, denn nur dort würde die neue Deckelung greifen. Wenn du möbliert wohnst, kannst du nachsehen, ob dein Vertrag den Möblierungszuschlag überhaupt ausweist, denn genau das soll künftig Pflicht werden.

Wer als Vermieter eine Modernisierung plant, kann die geplante Anhebung der Wertgrenze auf 20.000 Euro im Blick behalten, ohne deshalb etwas zu überstürzen. Und wer kurz vor dem Abschluss eines möblierten oder befristeten Vertrags steht, sollte wissen, dass sich die Spielregeln gerade ändern. Oft ist die bewusste Nicht-Handlung hier die richtige: Es gibt keinen Grund, wegen eines Entwurfs einen laufenden Vertrag zu kündigen oder einen Abschluss zu überstürzen, solange nicht feststeht, was am Ende im Gesetz steht.