Wohnungsmarkt
Bauüberhang 2025, warum 453.500 genehmigte Wohnungen keine Baustelle haben
Stand 21. September 2026. Von Januar bis Juli genehmigten die Bauämter 148.800 Wohnungen, 12,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Eine Genehmigung ist allerdings eine Erlaubnis und noch keine Wohnung. Zum Jahresende 2025 lagen 760.700 solcher Erlaubnisse offen, und nur bei 307.200 davon war überhaupt gebaut worden.
Vier Zahlen zwischen Antrag und Wohnung
Quelle: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilungen vom 22. Mai und 18. September 2026
Die Genehmigungen steigen, und zwar deutlich
Zwischen dem Bauantrag und dem Einzug liegen mehrere Stationen, und die amtliche Statistik misst jede davon einzeln. Am Anfang steht die Genehmigung, dann der Baubeginn, dann der fertige Rohbau, dann die Fertigstellung. Wer nur die erste Station liest, sieht gerade eine Erholung.
Von Januar bis Juli 2026 erteilten die Bauaufsichtsbehörden Genehmigungen für 148.800 Wohnungen, 17.000 oder 12,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. In neu zu errichtenden Wohngebäuden waren es 121.200 Wohnungen und damit 13,5 Prozent mehr. Bei Mehrfamilienhäusern, der mit Abstand größten Gruppe, stieg die Zahl um 15,1 Prozent auf 79.700, bei Zweifamilienhäusern um 25,0 Prozent auf 8.900 und bei Einfamilienhäusern um 9,7 Prozent auf 27.900. Gegen den Trend liefen allein die Wohnheime mit einem Rückgang um 6,2 Prozent.
Für das erste Halbjahr hatte das Statistische Bundesamt im August bereits den stärksten Anstieg der Baugenehmigungen seit 2016 gemeldet, damals 126.300 Wohnungen und 15,1 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Julimonat für sich genommen liegt mit plus 1,9 Prozent deutlich darunter, was die kumulierte Rate etwas abgebremst hat.
Ein Vorbehalt gehört direkt daneben, und das Statistische Bundesamt nennt ihn selbst. Genehmigungen fließen oft nicht im Monat ihrer Erteilung in die Statistik ein, sondern erst später durch Nachmeldungen der Bauaufsichtsbehörden. Der einzelne Monatswert ist deshalb schwach, erst die kumulierte Reihe über mehrere Monate trägt.
Dahinter liegt ein Stapel von 760.700 Wohnungen
Eine erteilte Genehmigung verschwindet nicht, wenn niemand baut. Sie bleibt in der Statistik stehen, bis die Wohnung fertig ist oder die Genehmigung erlischt. Die Summe dieser offenen Vorgänge heißt Bauüberhang, also die bereits genehmigten und noch nicht fertiggestellten Wohnungen.
Zum Jahresende 2025 umfasste dieser Bestand 760.700 Wohnungen. Ein Jahr zuvor waren es 759.700, der Stapel bewegte sich also praktisch nicht. Entscheidend ist die Aufteilung darunter. Im Bau befanden sich 307.200 Wohnungen, und davon hatten 158.600 immerhin den Rohbau fertig. Bei den übrigen 453.500 Wohnungen lag eine gültige Genehmigung vor, ohne dass gebaut wurde.
Das sind rund drei von fünf Vorgängen im Stapel, bei denen es außer dem Papier noch nichts gibt. Zur Einordnung der Größe hilft die Fertigstellungszahl. Im Jahr 2025 wurden 206.600 Wohnungen gebaut, der niedrigste Wert seit 2012, wie wir im <a href="/news/wohnungsfertigstellungen-2025-rueckgang">Rückgang der Fertigstellungen</a> auseinandergenommen haben. Rechnerisch entspricht der gesamte Bauüberhang damit etwa dreieinhalb bis vier Jahren Bautätigkeit.
Diese Rechnung ist eine Größenordnung und keine Wartezeit. Sie unterstellt, dass jeder Vorgang im Stapel irgendwann abgearbeitet wird, und genau das stimmt nicht.
Woraus der Bauüberhang besteht
Genehmigte und noch nicht fertiggestellte Wohnungen zum Jahresende 2025, nach Baufortschritt. Die Gruppen sind Teilmengen des Gesamtbestands, nicht getrennte Töpfe.
| Baufortschritt | Wohnungen | Anteil am Bestand |
|---|---|---|
| Genehmigt, noch nicht begonnen | 453.500 | 59,6 % |
| Begonnen, Rohbau noch nicht fertig | 148.600 | 19,5 % |
| Rohbau fertig | 158.600 | 20,8 % |
| Bauüberhang insgesamt | 760.700 | 100 % |
Quelle: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 22. Mai 2026
Ein Teil des Stapels wird nie gebaut
Eine Baugenehmigung gilt nicht unbegrenzt. Wie lange, regeln die Länder unterschiedlich, und die Spanne reicht von drei bis vier Jahren. In Nordrhein-Westfalen erlischt sie, wenn innerhalb von drei Jahren nicht begonnen wird, in Bayern nach vier. Auf Antrag lässt sich die Frist verlängern. Der Sinn dahinter ist, dass ein Bauamt nicht dauerhaft Vorgänge führt, die niemand mehr verfolgt, und dass Bauland nicht unbegrenzt auf Vorrat gebunden bleibt.
Im Jahr 2025 erloschen 35.700 Baugenehmigungen für Wohnungen. Das ist der höchste Wert seit 2002, rund ein Viertel mehr als im Vorjahr und etwa die Hälfte mehr als in den Jahren 2022 und 2023. Damals lagen die Werte bei 22.800 und 22.700, im Jahr 2024 bei 29.000. Wie viele davon an der Frist scheiterten und wie viele aus anderen Gründen wegfielen, etwa weil ein Vorhaben zurückgezogen oder durch einen neuen Antrag ersetzt wurde, weist die Statistik nicht getrennt aus.
Diese 35.700 sind der messbare Teil des Schwunds. Der unmessbare steht direkt daneben, und das Statistische Bundesamt schreibt ihn selbst in die Mitteilung. Zur Zahl der Vorhaben im Bauüberhang, deren Genehmigung noch nicht erloschen ist, die aber nicht mehr weiterverfolgt werden, liegen keine Informationen vor.
Damit ist die wichtigste Frage an diesen Bestand unbeantwortet. Von den 453.500 Wohnungen ohne Baubeginn wartet ein Teil auf eine Finanzierung oder einen Handwerker, ein anderer Teil auf nichts mehr. Wie groß die beiden Teile sind, weiß auch die Behörde nicht, die die Zahl veröffentlicht.
Warum der Stapel trotzdem nicht wächst
Bei steigenden Genehmigungen und fallenden Fertigstellungen müsste der Bauüberhang eigentlich anschwellen. Er tat es nicht, und die Gründe stehen in denselben Zahlen.
Im Jahr 2025 wurden 238.100 Wohnungen genehmigt, 10,6 Prozent mehr als im Vorjahr, und 206.600 fertiggestellt. Der Zufluss übertraf den Abfluss also um 31.500 Wohnungen. Im selben Jahr erloschen 35.700 Genehmigungen, und dieser dritte Strom ist ungefähr so groß wie der Überschuss des ersten über den zweiten. Der Stapel blieb deshalb nahezu unverändert.
Die drei Zahlen ergeben allerdings keine geschlossene Rechnung, und das ist kein Rundungsproblem. Unter den Fertigstellungen sind 30.700 Wohnungen, die durch Umbau bestehender Gebäude entstanden, und nicht jeder dieser Vorgänge lief über den Jahresend-Bestand. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht zum Bauüberhang keine vollständige Zu- und Abgangsrechnung. Was sich sagen lässt, ist die Größenordnung, nicht die Gleichung.
Für die kommenden Jahre folgt daraus zweierlei. Die Genehmigungen von 2026 landen zunächst im Stapel und nicht auf dem Markt. Und ob sie ihn vergrößern, hängt weniger an ihrer eigenen Zahl als daran, wie viele ältere Erlaubnisse gleichzeitig verfallen.
Was du damit anfangen kannst
Wer mietet oder kaufen will, liest Genehmigungszahlen als Vorboten eines größeren Angebots. Diese Lesart ist nicht falsch, sie ist nur deutlich langsamer, als sie klingt.
Die durchschnittliche Zeit von der Genehmigung bis zur Fertigstellung lag bei den 2025 fertiggestellten Wohngebäuden bei 27 Monaten. Im Jahr 2024 waren es 26 Monate, im Jahr 2020 noch 20. Eine Genehmigung aus dem Frühjahr 2026 wird also frühestens 2028 zu einer Wohnung, in die jemand einziehen kann, und das gilt nur für die Vorhaben, bei denen überhaupt gebaut wird.
Praktisch heißt das, bei jeder Meldung zum Wohnungsbau auf die Station zu achten, die gemeldet wird. Eine Genehmigung sagt etwas über Absichten, ein Baubeginn über Finanzierungen, eine Fertigstellung über das Angebot. Nur die letzte Zahl verändert, was am Markt verfügbar ist.
Für die Mietentwicklung der nächsten zwölf Monate ist die Genehmigungszahl damit ohne Aussage. Was in diesem Zeitraum fertig wird, wurde 2024 und Anfang 2025 genehmigt, also in den Jahren mit den niedrigsten Werten.
Was offen bleibt
Wie viele der 453.500 genehmigten und nicht begonnenen Wohnungen noch ernsthaft verfolgt werden, ist die zentrale offene Frage und amtlich nicht beantwortet. Der Anstieg der erloschenen Genehmigungen auf den höchsten Stand seit 2002 ist ein Hinweis, aber keine Messung.
Die Bauüberhang-Zahlen beziehen sich auf den Jahresultimo 2025. Ein unterjähriger Stand für 2026 wird nicht veröffentlicht, der nächste Wert kommt mit der Erhebung zum Jahresende 2026.
Ob der Genehmigungsanstieg von 2026 in Baubeginne übergeht, lässt sich an den Fertigstellungen erst ab 2028 ablesen. Früher sichtbar wird es an den Baubeginnen, die das Statistische Bundesamt im Rahmen der Bautätigkeitsstatistik führt.
Die Genehmigungszahlen für Januar bis Juli 2026 können sich durch Nachmeldungen der Bauaufsichtsbehörden noch verändern.
Quellen
- Baugenehmigungen für Wohnungen im Juli 2026: +1,9 % zum Vorjahresmonat
- 18,0 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025
- Baugenehmigungen für Wohnungen im Juni 2026: +13,8 % zum Vorjahresmonat
- Art. 69 Bayerische Bauordnung, Geltungsdauer der Baugenehmigung und der Teilbaugenehmigung
- Qualitätsbericht: Statistik des Bauüberhangs
Zur Entstehung dieses Artikels
Dieser Beitrag wurde auf Basis der oben verlinkten Primärquellen mit KI-Unterstützung erstellt und vor Veröffentlichung redaktionell geprüft. Alle Zahlen stammen aus den genannten Pressemitteilungen des Statistischen Bundesamtes. Die Aufteilung des Bauüberhangs in die drei Baufortschritts-Gruppen ist eine eigene Ableitung aus den dort veröffentlichten Angaben und im Tabellen-Hinweis als solche gekennzeichnet.
Letzte Aktualisierung: 21. September 2026
Versionshistorie: Erste Veröffentlichung am 21. September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine sachliche Einordnung wirtschaftlicher Entwicklungen und stellt weder eine Anlageberatung noch eine Rechtsberatung dar. Für konkrete Entscheidungen in deiner persönlichen Situation wende dich an eine fachlich zuständige Person.
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