Spaniens Wohnungsdekret schützt Mieter mit Vertrag auf Kosten der Suchenden

02Was das spanische Wohnungsdekret regelt

Spaniens Parlament hat am 12. November das Wohnungsdekret der Regierung bestätigt, das Real Decreto-ley 29/2026. Abgestimmt hat sein Ständiger Ausschuss, der das Parlament vertritt, seit es für die Neuwahl am 29. November aufgelöst ist, und das Ergebnis war 35 zu 34 Stimmen.

Ein Dekret der Regierung gilt in Spanien sofort, das Parlament muss es aber binnen 30 Tagen bestätigen, sonst fällt es. Dieses gilt seit dem 8. Oktober. Zwei Vorgänger mit fast gleichem Inhalt hatte das volle Parlament am 2. Oktober noch abgelehnt.

Für Mieter enthält das Dekret vier Regeln. Wer seit acht Monaten pünktlich zahlt und dessen Vertrag vor Ende 2028 ausläuft, kann ihn um bis zu zwei Jahre zu den alten Bedingungen verlängern. Der Vermieter muss zustimmen, außer er braucht die Wohnung nachweislich für sich oder Angehörige, oder beide schließen einen neuen Vertrag.

Bis Ende 2027 steigt die Miete ohne neue Vereinbarung höchstens um 2 Prozent im Jahr. Liegt sie über dem Höchstwert des staatlichen Mietpreisindex, einer amtlichen Spanne je Lage und Wohnung, steigt sie gar nicht.

Eine Zeitmiete ist ein Mietvertrag auf wenige Monate, etwa für Studenten oder Leute mit befristeter Stelle. Sie braucht künftig einen echten, belegbaren Grund und dauert in der Regel höchstens zwölf Monate. Fehlt der Grund, gilt sie als normaler Mietvertrag, und wer Zeitmieten aneinanderreiht, hat von Anfang an einen normalen Vertrag geschlossen. Wer Zimmer einzeln vermietet, darf zusammen nicht mehr verlangen als für die ganze Wohnung.

Räumungen von bedürftigen Mietern ohne andere Unterkunft sind bis 2030 ausgesetzt. Dazu kommen Teile außerhalb des Mietrechts. Fonds und große Eigentümer, die Firmen sind, dürfen bis 2030 keine Wohnungen unter 70 Prozent ihres Schätzwerts kaufen. Die staatliche Förderbank ICO vergibt zinslose Darlehen bis 50.000 Euro für die erste eigene Wohnung, und es gibt Steuerabzüge für Mieter und kleine Vermieter.

03Wo das Dekret vor der Wahl steht

Am selben Tag ist das zweite Dekret der Regierung gefallen, das Real Decreto-ley 28/2026. Es hätte Mietverträge nach den ersten fünf Jahren automatisch um weitere fünf verlängert, bei Vermietern, die Firmen sind, um sieben. Wollte der Vermieter nicht verlängern, hätte ihn das mindestens eine Jahresmiete gekostet, der Mieter dagegen hätte jederzeit gehen können.

Spaniens Wohnungsdekret 29/2026 gilt fort, solange das neue Parlament es nicht ändert. Laut Handelsblatt will die konservative Volkspartei PP die Regeln nach einem Wahlsieg zurücknehmen, und Umfragen halten das für möglich.

04Wie der Mietmarkt in Katalonien seit dem Deckel aussieht

Das Wohnungsgesetz von 2023 erlaubt den Regionen, in angespannten Gemeinden die Miete neuer Verträge zu begrenzen, an der Miete des vorigen Vertrags oder am staatlichen Richtwert. Als Erste hat Katalonien das angewendet, seit dem 16. März 2024, auch in Barcelona. Navarra und A Coruña folgten im Juli 2025. Katalonien zeigt deshalb am längsten, wie ein Markt mit Deckel aussieht, wenn auch nicht, wie viel davon der Deckel erklärt.

Jeder Vermieter in Katalonien muss die Kaution beim Landesamt Incasòl hinterlegen, und dessen Register zählt so jeden neuen Vertrag. In der Stadt Barcelona wurden 2019 noch 51.294 neue Mietverträge hinterlegt. 2025 waren es 30.789 Verträge. Der Rückgang begann 2022, also vor dem Deckel, und 2020 drückte die Pandemie die Zahl.

Die Miete neuer Verträge steht seit 2023 fast still. Im Schnitt lag sie in Barcelona 2025 bei 1.135 Euro im Monat, 2023 bei 1.136 Euro.

Was auf den Immobilienportalen zu sehen ist, hat das Forschungsinstitut Fedea mit Daten des spanischen Mietbarometers ausgewertet. In den zwei Jahren nach Einführung des Deckels stiegen die Angebotsmieten in Katalonien um 5,7 Prozent, in Madrid ohne Deckel um 8,5 Prozent. Die Zahl der Mietanzeigen fiel in der Provinz Barcelona um 22 Prozent, in Madrid stieg sie um 4 Prozent.

Auf eine Anzeige kamen in Barcelona Ende 2025 in den ersten zehn Tagen im Schnitt 462 Anfragen. In Madrid waren es 103 Anfragen. Fedea nennt die Auswertung ausdrücklich beschreibend, sie misst keine Wirkung.

05Wer in Spanien zur Miete wohnt

In Spanien wohnen 20,2 Prozent der Haushalte zur Miete, so viele wie 1981, steht im Jahresbericht 2025 der Banco de España. Bei Haushalten junger Leute bis 30 Jahre sind es 54,7 Prozent.

Die Regierung nennt in der Begründung des Dekrets 26,8 Prozent der Haushalte, die zu Marktpreisen mieten und mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für die Miete zahlen, nach Daten von Eurostat. In der Europäischen Union sind es 18,6 Prozent.

06Was das Wohnungsdekret kaufen soll

Die Regierung begründet das Dekret mit der Inflation. Sie liegt seit sechs Monaten über 3 Prozent, im September bei 4,9 Prozent. Die Hauspreise stiegen Ende 2025 um 12,9 Prozent zum Vorjahr, nach Daten des Statistikamts INE.

Am stärksten spricht für das Wohnungsdekret der Umzug, den es Mietern erspart. Wer seinen Vertrag verliert, findet in einem knappen Markt keine Wohnung zum alten Preis. Nach Rechnung der Banco de España sind zwischen 2021 und 2025 rund 750.000 Wohnungen weniger entstanden, als neue Haushalte dazukamen. Die Verlängerung erspart Mietern diesen Umzug für bis zu zwei Jahre, und die Grenze für Mieterhöhungen hält ihre Miete unter der Inflation.

Wirkungslos ist der Deckel in Katalonien auch nicht. Die Angebotsmieten stiegen dort langsamer als in Madrid, und die Miete neuer Verträge in Barcelona steht seit 2023. Wohnungsministerin Isabel Rodríguez nannte Wohnen in der Debatte „keine Ware“, die Miete solle nicht den Lohn auffressen.

07Was das Wohnungsdekret die Suchenden kostet

Was das Dekret ausschaltet, ist der Preis für den Zugang. Schon vorher zahlten neue Mieter deutlich mehr als die, die bleiben. Nach Steuerdaten der Banco de España lag die Miete neu vermieteter Wohnungen 2024 um 16,6 Prozent über der Miete von Wohnungen im selben Zählbezirk, die vermietet blieben. 2020 waren es 6,2 Prozent. Eine Grenze von 2 Prozent für laufende Verträge bei mehr als 3 Prozent Inflation vergrößert diesen Abstand, und jede Verlängerung, die ein Vermieter nicht wollte, verschiebt eine Neuvermietung um bis zu zwei Jahre.

Bezahlt wird das nicht von Fonds. Drei von vier privaten Vermietern in Spanien, genau 76,1 Prozent, haben eine einzige Wohnung vermietet, und ihnen gehört die Hälfte der privat vermieteten Wohnungen. Wer elf oder mehr vermietet, stellt 0,2 Prozent der Vermieter. So steht es im Jahresbericht der Banco de España, gerechnet mit Steuerdaten von 2024. Eine neue Abgabe enthält das Dekret nicht. Es verschiebt Geld über das Mietrecht vom Vermieter zum Mieter mit Vertrag, und den Rest zahlt, wer erst einen Vertrag sucht, mit Wartezeit und weniger Angeboten.

08Welchen Eingriff der Mietdeckel nach sich zieht

Der nächste Eingriff steht schon im Dekret. Als Katalonien die Mieten 2024 deckelte, wichen Vermieter in die Zeitmiete aus, für die der Deckel nicht galt. Die katalanische Regierung schreibt das selbst, in ihrem Dekret vom Januar 2025. Im dritten Quartal 2024 waren 32,7 Prozent aller neuen Mietverträge in Barcelona Zeitmieten. Ein Jahr zuvor waren es 22,5 Prozent. Katalonien reagierte mit eigenen Regeln und Bußgeldern gegen Zeitmieten zur Umgehung, jetzt folgt ganz Spanien.

Spanien kennt diesen Weg schon. Das Mietgesetz von 1964 verlängerte Mietverträge zwangsweise, für den Vermieter als Pflicht, für den Mieter freiwillig, und erst 1985 fiel diese Pflicht für neue Verträge. Beim Zensus 1991 wohnten noch 14 Prozent der Menschen zur Miete. Wie viel davon die Zwangsverlängerung erklärt und wie viel die Förderung des Eigentums in denselben Jahrzehnten, trennt der Zensus nicht.

Ich halte das Dekret für einen Schutz derer, die schon einen Mietvertrag haben, den die bezahlen, die einen suchen, gemessen an der Zahl neuer Mietverträge. Ein gedeckelter Preis zeigt nicht mehr an, wie knapp Wohnungen sind, also entscheidet die Wartezeit, und das Angebot weicht dorthin aus, wo noch kein Deckel gilt. In Barcelona war das die Zeitmiete, die das Dekret jetzt schließt, und mit ihr den Einstieg für Studenten, Zugezogene und Leute mit befristeter Stelle. Wer den Zugang verbessern will, muss dafür sorgen, dass mehr Wohnungen vermietet werden, und dafür muss sich das Vermieten für die kleinen Vermieter lohnen, denen die Hälfte der privat vermieteten Wohnungen gehört. Die Mechanik dahinter erklärt unser Artikel zu Preiskontrollen und ihren Nebenwirkungen.

09Woran sich das Wohnungsdekret messen lässt

Die Zahl, an der sich das Urteil prüfen lässt, veröffentlicht Katalonien jedes Quartal im Register der Mietkautionen. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Barcelona 16.001 neue Mietverträge hinterlegt, gut sechs Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Steigt die Zahl nach dem Dekret weiter, hat es den Zugang nicht verschlossen. Fällt sie wieder, ist das der Preis, den die Suchenden zahlen.