Gebäudetyp E, der Entwurf erlaubt Bauverträge, die nur noch die Bauvorschriften schulden

02Was im Entwurf des Justizministeriums steht

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 26. Oktober gemeinsam mit dem Bauministerium den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Regelung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) im Bürgerlichen Gesetzbuch veröffentlicht und an Länder und Verbände verschickt. Kern ist ein neu gefasster § 650a BGB. Geht es in einem Bauvertrag um den Bau, den Wiederaufbau oder den Umbau eines Gebäudes, können die Parteien „die Geltung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) vereinbaren“. Die Abmachung braucht Textform, eine E-Mail reicht, eine Unterschrift auf Papier ist nicht nötig. Ohne sie bleibt alles wie bisher, der Entwurf ist ein Angebot und keine Pflicht.

Was das ändert, hängt an einer Regel, die heute im Werkvertragsrecht gilt. Bisher schuldet ein Bauunternehmen ohne ausdrückliche Absprache das, was vergleichbare Neubauten haben, auch wenn keine Vorschrift es verlangt. Der Bundesgerichtshof nennt das den Qualitäts- und Komfortstandard, den zeitgleich fertiggestellte Bauwerke erfüllen, der Maßstab wandert also mit den anderen Neubauten mit. Wer darunter bauen will, muss das heute vereinbaren und den Bauherrn nach der Rechtsprechung über Folgen und Risiken aufklären. Was diese Aufklärung umfassen muss, ist nach der Begründung des Entwurfs so unsicher, dass die Praxis nur zurückhaltend davon Gebrauch macht.

Der Basisstandard setzt an zwei Stellen an. Erstens zählt, was die Technischen Baubestimmungen der Länder verlangen, also die Bauvorschriften zu Standsicherheit, Brandschutz, Gesundheit, sicherer Nutzung, Schallschutz und Wärmeschutz. Erfüllt das Gebäude sie, ist es insoweit frei von Mängeln, auch wenn vergleichbare Neubauten mehr bieten. Die Begründung nennt den Schallschutz als Beispiel. Die Bauvorschrift verweist auf die Norm DIN 4109-1, das in Wohngebäuden übliche Niveau nach der Richtlinie VDI 4100 liegt darüber und müsste künftig eigens vereinbart werden. Die Pressemitteilung nennt die Geschosshöhe, dort zählt dann die Vorgabe der Bauvorschrift und nicht, was andere Neubauten haben.

Zweitens bleibt dort, wo die Bauvorschriften nichts regeln, etwa bei Innenausbau, Elektroinstallation oder Fassade, der übliche Standard der Maßstab. Das Unternehmen darf ihn aber leichter unterschreiten. Hat es den Bauherrn vor Vertragsschluss in Textform deutlich auf die Abweichung hingewiesen, kann dieser später nicht einwenden, er habe sie nicht gekannt. Deutlich heißt nach dem Entwurf hervorgehoben und so, dass ein durchschnittlich informierter Bauherr erkennt, welche Merkmale unter dem üblichen Standard liegen. Über Folgen und Risiken muss nicht mehr aufgeklärt werden. Ganz ohne Hinweis geht es, wenn der Bauherr die wesentlichen Planungsvorgaben selbst gemacht hat oder die Abweichung bei eigener Sorgfalt erkennen kann. Die Länder dürfen per Verordnung weitere Mindestanforderungen festlegen, der Entwurf nennt dafür noch in eckigen Klammern Elektroinstallation, Lüftung und Bauwerksabdichtung.

An der Sicherheit ändert der Entwurf nach eigener Darstellung nichts, denn Brandschutz und Statik stehen in den Bauvorschriften und gelten weiter. Anlass ist der Wohnungsbau. Die Begründung verweist auf etwas über 200.000 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025 gegen knapp 300.000 Wohnungen in den Jahren 2021 bis 2023. Warum die Zahl der neuen Wohnungen so tief liegt, steht in unserer Auswertung der Fertigstellungen.

04Was der Entwurf kostet

Für den Entwurf spricht, dass er eine Unsicherheit beseitigt, die das einfachere Bauen heute fast verhindert. Wer bewusst unter dem üblichen Standard bauen will, beim Innenausbau, bei der Elektroinstallation oder an der Fassade, trägt bisher das Risiko, dass ein Gericht die Abweichung später als Mangel wertet, weil die Aufklärung nicht reichte. Der Entwurf ersetzt diese Aufklärung durch einen Hinweis mit klaren Anforderungen und lässt die Wahl bei den Vertragsparteien. Aus Pilotprojekten nennt das Ministerium 10 bis 15 Prozent niedrigere Bauwerkskosten, wenn auf Standards über den gesetzlichen Mindestvorgaben verzichtet wird.

Die erste Rechnung betrifft die Größe der Ersparnis. Die Schätzung im Entwurf selbst rechnet mit einer anderen Zahl als die Pressemitteilung. Sie stützt sich auf eine Untersuchung der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen aus Kiel zum Regelstandard Erleichtertes Bauen in Schleswig-Holstein, nach der die Einsparung bei rund 1.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegt, rund 25 Prozent der Gesamtbaukosten. Daraus werden im Wohnungsbau 2,99 Milliarden Euro im Jahr. Mit dem öffentlichen und dem gewerblichen Hochbau kommt der Entwurf auf 6,6 Milliarden Euro, die er als Entlastung der Wirtschaft verbucht. Die große Zahl steht also auf der höheren der beiden Annahmen, und die Anteile darin, etwa dass jedes zehnte übrige Wohnungsbauprojekt den Basisstandard wählt, nennt der Entwurf selbst grob geschätzt.

Die zweite Rechnung steckt in der Baubeschreibung. Wer als Privatperson ein Haus bauen lässt, bekommt vor dem Vertrag eine Baubeschreibung. Gilt der Basisstandard, muss sie ihn deutlich nennen und immer Angaben zum Schallschutz enthalten. Die Baubeschreibung muss dann überschlägig ausweisen, welche Kosten die Abweichungen vom üblichen Standard voraussichtlich sparen, und macht damit aus dem Komfort im Neubau einen Posten mit Preis. Ausgewiesen wird allerdings, was das Unternehmen spart, und die Begründung stellt an diese Angabe keine höheren Anforderungen als an eine Kostenschätzung. Ob die Ersparnis im Preis ankommt, hängt am Wettbewerb unter den Anbietern. Wer beim Bauträger eine Wohnung in einer fertig geplanten Anlage kauft, verhandelt den Schallschutz seiner Decke meist nicht einzeln.

Ob einfacher gebaut werden sollte, messe ich hier nicht, das entscheiden Bauherr und Käufer. Ich messe den Entwurf an seinem Werkzeug, und das halte ich für richtig gebaut. Der stärkste Teil des Entwurfs ist, dass Komfort im Neubau einen Preis bekommt, den der Käufer vor der Unterschrift sieht. Bisher legt den üblichen Standard im Streit ein Gericht am Vergleich mit anderen Neubauten fest, und was ein einzelner Posten kostet, steht nirgends, also kann ihn niemand gegen seinen Preis abwägen. Der Hinweis ohne Aufklärung über Folgen verlangt dafür mehr vom Käufer, er muss selbst wissen oder erfragen, was ein geringerer Schallschutz im Alltag bedeutet. Messen lässt sich das Gesetz deshalb daran, ob Angebote nach dem Basisstandard ungefähr um die Summe billiger sind, die ihre Baubeschreibung als Ersparnis ausweist.

05Was die Abmachung für dich als Bauherr heißt

Wer neu bauen will, entscheidet mit dem Basisstandard über zwei Dinge zugleich, den Preis und die Mängelrechte. Erfüllt die Wand die Bauvorschrift zum Schallschutz, ist sie kein Mangel, auch wenn die Nachbarn lauter zu hören sind als in einem üblichen Neubau. Mehr Komfort gibt es nur, wenn er im Vertrag steht.

Bei allem, was die Bauvorschriften nicht regeln, lohnt sich ein genauer Blick in die Baubeschreibung. Was dort als Abweichung vom üblichen Standard hervorgehoben ist, gilt als vereinbart, auch ohne Erklärung, was daraus folgt. Wer unsicher ist, fragt vor der Unterschrift nach oder lässt die Beschreibung von einem Sachverständigen lesen. Die Begründung des Entwurfs hält genau das für zumutbar.

Die ausgewiesene Ersparnis ist eine Schätzung des Unternehmens. Wer sie prüfen will, lässt sich ein zweites Angebot mit üblichem Standard geben und vergleicht die beiden Preise. Wer mit eigenem Architekten plant und die wesentlichen Planungsvorgaben selbst macht, bekommt keine Baubeschreibung des Bauunternehmens und damit auch keine ausgewiesene Ersparnis.

Wer später vermietet, kann sich nicht auf den Bauvertrag berufen. Nach der Begründung muss ein Vermieter Abweichungen, die den Mieter betreffen, etwa einen geringeren Schallschutz, mit ihm ausdrücklich vereinbaren und die konkreten Merkmale nennen. Und wer ein solches Haus später gebraucht kauft, kauft nach Kaufrecht, dort beschreibt der Kaufvertrag den Zustand.

06Wann tritt das Gebäudetyp-E-Gesetz in Kraft?

Noch nicht, es ist ein Referentenentwurf. Länder und Verbände können bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen, danach muss das Kabinett den Entwurf beschließen und der Bundestag das Gesetz verabschieden. Einen Termin dafür nennt das Ministerium nicht.

Ist das Gesetz verkündet, tritt es am ersten Tag des dritten darauffolgenden Monats in Kraft. Gelten würde es nur für Verträge, die danach geschlossen werden, wer heute einen Bauvertrag unterschreibt, baut nach dem bisherigen Recht. Fünf Jahre nach dem Inkrafttreten will das Ministerium prüfen, ob mehr und günstiger gebaut wurde.

Der Entwurf ist der zweite Anlauf. In der vergangenen Wahlperiode lag ein Entwurf vor, der Komfortmerkmale ohne ausdrückliche Vereinbarung aus der Leistungspflicht nehmen und die weitergehende Abweichung auf Verträge zwischen fachkundigen Unternehmern begrenzen wollte. Der Bundesgerichtshof wandte damals ein, ein Bauherr dürfe den Standard zeitgleich fertiggestellter Bauwerke erwarten und müsse deutlich darauf hingewiesen werden, wenn er ihn nicht bekommt. Der neue Entwurf folgt diesem Einwand mit dem Hinweis und steht jedem offen, auch Privatleuten. Vorausgegangen waren gemeinsame Eckpunkte von Justiz- und Bauministerium im November 2025.