Der EU-Wohnraum-Akt verbietet keine Ferienwohnung, er verlangt drei Jahre Beweise

02Was der Vorschlag regelt, und was er ausdrücklich nicht tut

Die Kommission hat den Vorschlag am 9. September 2026 vorgelegt. Er heißt Gesetz über erschwinglichen Wohnraum und ist eine Verordnung, also unmittelbar geltendes Recht, sobald Parlament und Rat zugestimmt haben. Der Gegenstand ist aber ein anderer, als der Name vermuten lässt. Die Verordnung baut keine Wohnung und schreibt keine Miete vor. Sie regelt, wann eine Behörde die Nutzung vorhandener Wohnungen einschränken darf, ohne mit dem Binnenmarkt in Konflikt zu geraten.

Der Anlass ist ein Rechtsproblem. Wenn eine Stadt die Vermietung an Feriengäste begrenzt, greift sie in die Dienstleistungsfreiheit ein, und wenn sie den Kauf von Zweitwohnungen an Bedingungen knüpft, in den freien Kapitalverkehr. Beides ist erlaubt, aber nur unter Auflagen, und die stehen bisher verstreut im Vertrag, in der Dienstleistungsrichtlinie und in der Rechtsprechung. Der Europäische Rechnungshof hat festgestellt, dass nationale Behörden sich klarere Leitlinien wünschen. Herausgekommen sind Rechtsunsicherheit und wiederholter Streit vor Gericht.

Vier Dinge tut der Vorschlag ausdrücklich nicht. Er verbietet die Kurzzeitvermietung nicht. Er beschränkt den Kauf von Zweitwohnungen nicht. Er gibt keiner Behörde eine Befugnis, die sie nach nationalem Recht nicht ohnehin hat. Und er verschafft der EU keine neue Zuständigkeit für Wohnungsrecht oder Stadtplanung. Auch welches Gebiet unter Wohnungsdruck steht, bestimmt die Kommission nicht, das entscheidet die zuständige Behörde vor Ort.

Was er dafür tut, ist eine gemeinsame Methodik vorzugeben. Am Anfang steht eine Vorabprüfung über das Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen. Fällt sie auffällig aus, folgt eine genauere Betrachtung des lokalen Marktes mit Angebot, Nachfrage und Bevölkerungsentwicklung. Nötig ist diese Prüfung nur dann, wenn eine Behörde wirklich beschränken will. Wer nichts vorhat, muss auch nichts rechnen.

03Die Hürden, die eine Stadt künftig nehmen muss

Entscheidet sich eine Behörde für eine Beschränkung, muss sie fünf Dinge zugleich erfüllen. Die Aufzählung stammt aus den Fragen und Antworten der Kommission zum Vorschlag.

Was vor einer Beschränkung zu belegen ist

• Der Wohnungsdruck und, wo nötig, die erhebliche nachteilige Wirkung auf Preis oder Verfügbarkeit müssen über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren nachgewiesen sein.
• Die Maßnahme muss notwendig und verhältnismäßig sein, und mildere Alternativen dürfen nicht gleich wirksam sein.
• Sie muss angemessen ausgerichtet sein, geografisch und auf die Tätigkeit, die den Druck wirklich erzeugt.
• Rechtssicherheit, Vertrauensschutz und Grundrechte einschließlich des Eigentums müssen gewahrt bleiben.
• Die Laufzeit ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, danach steht eine Überprüfung an.

04Bei der Kurzzeitvermietung kommt eine Datenpflicht dazu

Für die Ferienvermietung gilt eine sechste Bedingung, und sie ist die operativ wichtigste. Die Behörde muss die EU-Verordnung über den Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen anwenden und durchsetzen, samt Registrierungspflicht und Löschung nicht konformer Inserate, und sie muss die daraus erhobenen Daten für ihre Bewertung verwenden. Ein Nachweis aus einer Schätzung reicht also nicht, wenn ein Register existiert.

Warum diese Bedingung überhaupt dort steht, erklärt sich aus dem Ziel. Ein Verhältnismäßigkeitstest ist nur so gut wie die Zahlen, auf denen er sitzt, und bei der Ferienvermietung waren die bisher Schätzwerte aus Plattform-Auswertungen. Mit dem Register liegt eine amtliche Grundlage vor, gegen die sich eine Beschränkung auch vor Gericht halten lässt. Für den Vermieter heißt dieselbe Regel, dass eine Beschränkung ihn nicht mehr aufgrund einer groben Hochrechnung trifft.

Zur Größenordnung nennt die Kommission zwei Werte. Die Kurzzeitvermietung auf den vier größten Plattformen wuchs von 2018 bis 2024 um 93 Prozent. Und im Zentrum von Madrid kommen auf 100 Wohnungen im Langzeitmietmarkt rund 40 Kurzzeitmieten. Beide Zahlen beschreiben Spitzenlagen und nicht den Durchschnitt, die Kommission schreibt ausdrücklich, dass die Ferienvermietung den Wohnungsdruck nicht überall verschärft.

06Für Deutschland ändert das zunächst wenig

Der wichtigste Satz für deutsche Leser steht in den Fragen und Antworten und ist leicht zu überlesen. Maßnahmen, die vor dem Inkrafttreten der Verordnung angenommen wurden, fallen nicht unter sie. Für sie gilt weiter das Recht, unter dem sie entstanden sind. Die deutschen Zweckentfremdungsverbote sind alle älter, sie sind Ländersache, und ein Bundesgesetz dazu gibt es nicht. Berlin regelt es im Zweckentfremdungsverbotsgesetz, Hamburg im Wohnraumschutzgesetz. Eine Behörde darf eine bestehende Maßnahme freiwillig an den neuen Rahmen anpassen, sie muss es nicht.

Die zweite Hälfte ist bereits gebaut, und zwar bevor der Vorschlag da war. Die EU-Verordnung über den Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen gilt seit Mai 2026. Im selben Monat wurde das deutsche Durchführungsgesetz verkündet. Es benennt die Bundesnetzagentur als einheitliche digitale Zugangsstelle und als Datendrehscheibe zwischen Bund, Ländern, Kommunen, Statistikämtern und den Plattformen, und es macht sie zur Bußgeldbehörde für bestimmte Plattform-Pflichten. Die Beweismittel, die eine Stadt nach dem neuen Rahmen vorlegen müsste, entstehen also seit dem Frühjahr.

Beim Leerstand wird es schwieriger, und die Zahlen zeigen warum. Der Zensus 2022 zählte am 15. Mai rund 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen, das sind 4,3 Prozent des Bestands. Diese Zahl klingt nach einer Reserve, die man nur heben müsste. Sie steht aber überwiegend am falschen Ort. In Thüringen stehen 68 Prozent der leeren Wohnungen seit mindestens einem Jahr leer, in Sachsen-Anhalt 64 Prozent. In Berlin sind es 29 Prozent, in Hamburg 35 Prozent.

Umgekehrt gelesen sind in Berlin 61 Prozent der leeren Wohnungen binnen drei Monaten beziehbar. Das ist keine zurückgehaltene Wohnung, das ist der normale Wechsel zwischen zwei Mietverhältnissen. Eine Stadt mit echtem Wohnungsdruck müsste nach dem neuen Rahmen belegen, dass ihr Leerstand zu diesem Druck beiträgt. Genau dort besteht er aber größtenteils aus Fluktuation. Der lange Leerstand liegt in den Regionen, in denen kaum jemand eine Wohnung sucht.

07Was der Vorschlag kostet

Gekauft wird Rechtssicherheit, und das ist kein leeres Wort. Städte, die bisher gegen die Ferienvermietung vorgingen, mussten damit rechnen, dass ihre Satzung vor Gericht landet. Der Europäische Rechnungshof hat den Bedarf an klareren Leitlinien festgestellt, mehrere Mitgliedstaaten und Großstädte haben ihn in der Konsultation angemeldet. Für die erfassten Fälle ersetzt ein gemeinsames Prüfraster das Notifizierungsverfahren der Dienstleistungsrichtlinie und ist damit einfacher als der bisherige Weg. Wer vorher nicht wusste, was zulässig ist, weiß es danach.

Die Ursache trifft der verbindliche Teil trotzdem nicht. Die Kommission benennt sie selbst, es gebe nicht genug Häuser dort, wo die Menschen sie am dringendsten brauchen. Geregelt wird aber nicht das Bauen, sondern die Nutzung des vorhandenen Bestands. Das Bauen steht in der begleitenden Empfehlung, also in schnelleren Genehmigungen, in Umwidmung und Renovierung und in Plänen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus. Eine Empfehlung ist rechtlich nicht bindend. Verbindlich wird damit die Hälfte, die den Bestand verteilt, unverbindlich bleibt die Hälfte, die ihn vergrößert.

Diesen Einwand macht die Kommission selbst auf. In ihren Fragen und Antworten steht wörtlich, Beschränkungen könnten „nicht an die Stelle von Maßnahmen treten, mit denen die strukturellen Ursachen des Wohnungsmangels, insbesondere das Bauen und die Renovierung, angegangen werden“. Der Satz ist richtig, und er beschreibt genau die Arbeitsteilung zwischen den beiden Dokumenten desselben Tages.

Getragen wird der Aufwand von den Behörden, die handeln wollen. Drei Jahre Nachweis, ein Verhältnismäßigkeitstest, eine geografische Zuschneidung und eine Überprüfung nach höchstens fünf Jahren sind Arbeit, und sie fällt an, bevor eine einzige Wohnung zurückkommt. Auf der anderen Seite steht der Eigentümer, für den derselbe Aufwand Schutz bedeutet. Die Kommission schreibt beide Wirkungen in dasselbe Dokument. Städte bekämen einen klaren Rahmen, und Eigentümer würden vor ungerechtfertigten oder übermäßigen Einschränkungen geschützt. Beides stimmt, es ist dieselbe Regel von zwei Seiten gelesen.

Ich halte den Vorschlag für sauber gebaut und für schwächer, als sein Name verspricht. Gemessen an dem Ziel, das er im Titel trägt, leistet der verbindliche Teil nichts, denn er verändert keine einzige Zahl an Angebot oder Preis. Gemessen an dem Problem, das er wirklich löst, also der Rechtsunsicherheit vor Gericht, ist er gut gemacht und überfällig. Nur ist das ein anderes Problem als das, welches im Titel steht.

08Was daraus für dich folgt

Wenn du eine Ferienwohnung vermietest oder eine kaufen willst, ändert sich heute nichts. Der Vorschlag geht jetzt ins ordentliche Gesetzgebungsverfahren, Parlament und Rat sind am Zug, und das dauert erfahrungsgemäß Jahre. Die Regeln, die dich betreffen, stehen weiterhin im Landesrecht und in der Satzung deiner Kommune.

Zwei Punkte sind trotzdem neu und praktisch. Der Rahmen enthält einen Rückwirkungsschutz, denn Bedingungen, die an den Erwerb geknüpft werden, dürfen nicht rückwirkend gelten, und es müssen Übergangsregelungen vorgesehen werden. Wer heute kauft, kann später nicht mit einer Bedingung belegt werden, die es beim Kauf nicht gab. Und bei Maßnahmen gegen langen Leerstand sollen gerechtfertigte Zeiten der Nichtnutzung berücksichtigt werden, also etwa eine laufende Sanierung, ein Erbfall oder ein Verkauf.

Wer die Entwicklung verfolgen will, schaut auf zwei Dinge. Auf die Registrierungspflicht in der eigenen Kommune, denn dort entstehen die Daten, aus denen ein späterer Nachweis gebaut wird. Und auf das Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen im eigenen Ort, denn genau dort setzt die Vorabprüfung an, mit der ein Gebiet überhaupt erst als belastet gilt.