Die Bundrendite steht wieder wie 2011, der Baukredit ist 0,4 Punkte billiger

02Die höchste Rendite seit Mai 2011

Die Bundesbank rechnet börsentäglich aus, was Bundeswertpapiere mit zehn Jahren Restlaufzeit rentieren. Am 18. August 2026 stand dieser Wert bei 3,28 Prozent. In der Reihe, die bis 1997 zurückreicht, muss man bis zum 5. Mai 2011 zurückgehen, um ihn zuletzt auf diesem Niveau zu finden, damals bei 3,41 Prozent. Das Jahr 2026 hat bei 2,91 Prozent begonnen, ist Anfang März auf 2,69 gefallen und steht heute auf seinem Jahreshoch.

Für jeden, der eine Immobilie finanziert oder eine Anschlussfinanzierung vor sich hat, liegt die interessante Frage eine Ebene tiefer. Wenn die Rendite dort steht, wo sie 2011 zuletzt stand, kostet dann ein Baukredit heute auch wieder so viel wie 2011? Die Antwort steht in der Zinsstatistik der Banken, und sie lautet nein.

03Damals kostete der Baukredit 4,40 Prozent

Die Europäische Zentralbank veröffentlicht monatlich, zu welchem Zins deutsche Banken neue Wohnungsbaukredite mit einer anfänglichen Zinsbindung über zehn Jahre vergeben haben. Im Mai 2011 lag dieser Zins bei 4,40 Prozent, im Juni 2026 bei 3,98. Die Bundrendite lag im Monatsmittel Mai 2011 bei 3,21 Prozent und im Juni 2026 bei 3,01. Die Rendite ist also um 0,20 Punkte niedriger, der Kreditzins aber um 0,42 Punkte. Der Kreditzins ist doppelt so stark gefallen wie die Rendite, an der er hängt.

Der Unterschied steckt in dem Aufschlag zwischen beiden. Er betrug im Mai 2011 1,19 Prozentpunkte und im Juni 2026 nur noch 0,97. Damit ist die Frage von oben beantwortet, aber sie führt zu einer besseren. Wenn dieser Aufschlag sich zwischen zwei Zeitpunkten mit fast gleicher Rendite so deutlich unterscheidet, was treibt ihn dann?

05Der Aufschlag hängt am Zinsniveau, und zwar gegenläufig

Die Reihe der Europäischen Zentralbank beginnt im Januar 2003 und umfasst 282 Monate, für die auch eine Bundrendite vorliegt. In diesem Zeitraum schwankte der Aufschlag zwischen 0,41 Prozentpunkten im Juni 2007 und 1,99 im August 2019. Das ist eine Spanne von mehr als anderthalb Punkten, und sie ist damit größer als manche Zinsbewegung, über die ausführlich gesprochen wird.

Diese Schwankung ist nicht zufällig. Rechnet man die Korrelation zwischen der Bundrendite und dem Aufschlag über alle 282 Monate, kommt minus 0,88 heraus. Je höher die Rendite, desto kleiner der Aufschlag. Die Steigung liegt bei rund minus 0,2, das heißt, ein Prozentpunkt mehr Rendite ging im Mittel mit etwa 0,2 Punkten weniger Aufschlag einher. Sortiert man die Monate nach Renditeniveau, wird das Muster deutlich, und es ist über alle sechs Klassen hinweg gleichgerichtet.

Der Grund dafür ist gut nachvollziehbar. Ein Baukredit hat Kostenbestandteile, die nicht mitfallen, wenn die Rendite fällt. Die Bank muss ihn verwalten, mit Eigenkapital unterlegen und gegen Ausfälle kalkulieren, und diese Posten kosten dasselbe, ob der Bund null oder vier Prozent zahlt. In der Reihe sieht man das an einem Rand besonders klar. Der tiefste Wert der Bundrendite liegt bei minus 0,63 Prozent im August 2019, der tiefste je gemessene Baukreditzins aber bei 1,11 Prozent im Dezember 2020. Der Kredit ist nie in die Nähe von null gekommen, die Anleihe schon.

Ein berechtigter Einwand gegen eine solche Korrelation lautet, dass hier nur zwei Reihen mit gegenläufigem Zeittrend nebeneinanderliegen, die Rendite fiel bis 2019 und stieg danach, der Aufschlag umgekehrt. Dagegen hilft ein Blick auf gleiche Renditeniveaus in verschiedenen Jahrzehnten. Bei einer Rendite um drei Prozent lag der Aufschlag 2010 bei 0,96 Punkten, 2011 bei 1,26 und 2026 bei 0,87. Bei einer Rendite um vier Prozent lag er zwischen 2003 und 2008 in einer Spanne von 0,66 bis 1,01. Die Zuordnung hängt also am Niveau und nicht nur am Kalender, auch wenn sie nie exakt ist.

07Was in dem Aufschlag steckt

Der Aufschlag ist nicht die Gewinnspanne der Bank, und wer ihn so nennt, macht es sich zu einfach. Drei Dinge stecken darin, und die beiden hier verwendeten Reihen trennen sie nicht. Erstens die Refinanzierung, denn eine Bank zahlt für langfristiges Geld mehr als der Bund, typischerweise über Pfandbriefe, und dieser Abstand schwankt mit der Lage am Kapitalmarkt. Zweitens das Kreditrisiko samt dem Eigenkapital, das dafür vorgehalten werden muss. Drittens, als Rest, die Marge.

Ob die Verengung der letzten Jahre also aus günstigerer Refinanzierung kommt oder aus schmaleren Margen, lässt sich hier nicht entscheiden. Dafür bräuchte es eine Renditereihe für Pfandbriefe, die über die offene Statistikschnittstelle der Bundesbank nicht abrufbar war. Für den Befund selbst ändert das nichts. Der Aufschlag bewegt sich, er bewegt sich gegenläufig zum Zinsniveau, und deshalb lässt sich ein Kreditzins nicht aus einer Rendite ablesen.

Ein zweiter Vorbehalt betrifft die Vergleichbarkeit über die Jahre. Die Zinsstatistik erfasst Durchschnitte über das gesamte Neugeschäft, und darin ändert sich die Zusammensetzung. Wenn Banken in einer Phase vorsichtiger werden und im Schnitt an Kunden mit höherem Eigenkapitalanteil vergeben, sinkt der gemessene Zins, ohne dass ein einzelner Kunde ein besseres Angebot bekäme. Wie stark dieser Effekt zwischen 2011 und heute wirkt, geht aus der Statistik nicht hervor.

Dazu kommt die Aktualität. Die Zinsstatistik der Banken ist zuletzt für den Juni veröffentlicht, die Bundrendite ist seither um 0,27 Punkte gestiegen. Wie groß der Aufschlag heute ist, weiß deshalb niemand, der sich auf veröffentlichte Zahlen stützt.

08Was daraus folgt, und was nicht

Eine Rechnung lässt sich aufmachen, und sie ist ausdrücklich eine Fortschreibung und keine Vorhersage. Bliebe der Juni-Aufschlag von 0,97 Punkten unverändert und die Rendite auf ihrem heutigen Stand von 3,28 Prozent, käme man auf einen Baukredit von rund 4,25 Prozent. Das Muster aus der Reihe spricht allerdings dagegen, dass der Aufschlag unverändert bleibt. Steigt die Rendite weiter, war er historisch eher kleiner, nicht gleich groß.

Belastbar folgt daraus vor allem eine Verneinung. Dass die Rendite auf dem höchsten Stand seit fünfzehn Jahren steht, heißt nicht, dass ein Baukredit dort ebenfalls steht. Er kostet heute weniger als bei derselben Rendite im Jahr 2011, und er kostete 2019 mehr als anderthalb Prozentpunkte über einer Rendite, die unter null lag. Die beiden Zahlen sind über eine Kette verbunden, deren mittleres Glied sich systematisch bewegt.

Umgekehrt gilt die Beobachtung genauso, und in diese Richtung ist sie unbequemer. Wenn die Rendite wieder fällt, fällt der Kreditzins historisch nur zu einem Teil mit. Wer auf deutlich sinkende Bauzinsen wartet, wartet nicht nur auf eine fallende Rendite, sondern auch darauf, dass sich der Aufschlag nicht in die andere Richtung ausdehnt. Das hat er in der Vergangenheit regelmäßig getan.

09Was sich daraus ableiten lässt (oder bewusst nicht)

Wenn du eine Finanzierung oder eine Anschlussfinanzierung planst, ist die praktische Folge klein und konkret. Die Bundrendite taugt als Richtungsanzeiger, sie taugt nicht als Preisschild. Was dein Kredit kostet, steht im Angebot deiner Bank, und der Unterschied zwischen zwei Angeboten kann in derselben Größenordnung liegen wie die Renditebewegung der vergangenen Wochen. Auf 400.000 Euro sind 0,2 Prozentpunkte rund 800 Euro Zins im ersten Jahr.

Bewusst nicht ableiten lässt sich daraus, ob du jetzt abschließen oder warten solltest. Dafür müsste man wissen, wohin die Rendite als Nächstes geht, und das weiß niemand. Was die Reihe beisteuert, ist nur ein Dämpfer gegen eine verbreitete Erwartung. Ein Rückgang der Rendite um einen Punkt bedeutet historisch keinen Rückgang des Bauzinses um einen Punkt, sondern um etwa vier Fünftel davon.

Und wenn du gerade gar nicht finanzierst, bleibt trotzdem etwas hängen. Zwischen einer Marktzahl und dem Preis, den du zahlst, sitzt fast immer ein Zwischenglied mit eigener Bewegung. Beim Baukredit ist es dieser Aufschlag, beim Tagesgeld der Abstand zum Einlagenzins der Notenbank. Prüf beim nächsten Mal, welche der beiden Zahlen du eigentlich vor dir hast.